Nel suo ultimo post per il nostro blog, Miranda Bothe condivide con noi le sue regole d’oro per acquistare una proprietà di lusso a Parigi.
Foto: Côté Maison
1. Stabilite con chiarezza le caratteristiche del vostro immobile parigino
Iniziate individuando le caratteristiche e i servizi che cercate in una proprietà di lusso: la vista migliore, elementi storici di pregio, un giardino o uno spazio all’aperto, la posizione in una zona vivace o in un quartiere più esclusivo ed appartato. L’immobile giusto, nella posizione ideale, dovrà soddisfare tutti questi criteri.
A Parigi, gli immobili di lusso risalgono spesso ad un secolo fa, ma possono essere anche più datati. Negli edifici d’epoca, gli appartamenti con i soffitti più alti si trovano al 2° piano e raramente dispongono di terrazza. Le viste sul fiume sono un grande vantaggio, in particolare nella ricercatissima zona di Saint-Germain-des-Prés o sull’Île Saint-Louis. È importante saper riconoscere le caratteristiche più particolari delle proprietà disponibili sul mercato, in modo da riconoscere immediatamente le buone opportunità immobiliari ed essere pronti ad agire.
2. Se avete intenzione di chiedere un finanziamento per il vostro acquisto, verificate in anticipo di poter ottenere un mutuo ipotecario, in modo da individuare con precisione la proprietà più adatta
A Parigi e, in generale, in Francia, i prestiti ipotecari sono sempre stati regolati da un rapporto rigoroso fra importo concesso e valore effettivo dell’immobile: una decisione che si è rivelata saggia quando la crisi dei mutui ipotecari subprime ha determinato la svalutazione dei beni immobiliari nelle principali città occidentali. I possessori di un cospicuo patrimonio netto sono a volte sorpresi nell’apprendere che gli investimenti sostanziali, i redditi da locazione e le altre quote di proprietà sono conteggiati soltanto in parte nel calcolo del “reddito” degli istituti bancari francesi ai fini della valutazione dell’ammontare del finanziamento massimo erogabile. Oltre a questo, i venditori di immobili di lusso a Parigi raramente stipulano accordi di acquisto vincolati all’erogazione del mutuo. Nel caso dei prestiti importanti, gli acquirenti possono ottenere un’offerta migliore se sono disposti ad accettare un accordo vincolato di breve durata e il versamento di un sostanziale anticipo ed hanno già provveduto alla procedura di valutazione con un mediatore bancario o ipotecario essendo in grado di presentare un documento di approvazione preliminare del mutuo, ove richiesto.
3. Adottate un approccio esaustivo in fase di ricerca
La maggior parte degli acquirenti di case a Parigi inizia la propria ricerca su Internet; tuttavia, molte proprietà di lusso non sono ufficialmente incluse nei principali siti di annunci. I francesi sono particolarmente rigorosi in materia di privacy: molti immobili di lusso passano così da un proprietario all’altro con trattative fra privati o tramite agenti esclusivi, senza mai essere quotati pubblicamente. Se siete in cerca delle proprietà migliori e più esclusive, siate quindi pronti a estendere la vostra ricerca andando oltre i canali tradizionali (ndr: per questa ragione Te Atrium, oltre agli immobili nei migliori quartieri di Parigi visibili sul portale offre dei servizi di property scouting e procacciamento immobiliare per aiutare i propri clienti nelle ricerche più difficili). Una visita agli immobili di vostro interesse sarà ovviamente un passo irrinunciabile.
4. Considerate la possibilità di avvalervi di un procacciatore immobiliare
A Parigi non esiste alcuna banca dati immobiliare (tipo Multiple Listing Service, MLS) per cui l’acquirente dovrebbe contattare decine d’agenti per avere una visione d’insieme completa di tutte le proprietà disponibili. In altre parole ogni agente immobiliare dispone soltanto degli elenchi di immobili della propria agenzia e ha accesso limitato agli immobili gestiti da altre agenzie. L’agente immobiliare rappresenta essenzialmente entrambe le parti dell’accordo, senza quindi appoggiare l’acquirente in particolar modo, ma soltanto agevolando la vendita in sé.
Foto: Anatoli Styf - Shutterstock
Nel mercato degli immobili di lusso, molte proprietà sono perlopiù rappresentate da intermediari privati che lavorano dietro le quinte per individuare acquirenti interessati, piuttosto che pubblicizzate attraverso i canali di promozione pubblica. Gli agenti immobiliari francesi possono essere normali agenti di settore, in possesso di regolare licenza, ma anche avvocati, consulenti finanziari o semplicemente persone che dispongono dei contatti giusti e rappresentano un amico o un conoscente. I loro servizi e gli immobili da loro gestiti non sono rintracciabili pubblicamente.
Un bravo procacciatore immobiliare si avvale di un’ampia rete di contatti per accedere al maggior numero di immobili disponibili per conto del proprio cliente; riceve inoltre informazioni sulle proprietà di lusso prima che esse vengano proposte sul mercato. Avvalersi di un agente affidabile, competente e ben introdotto vi consentirà di condurre la vostra ricerca in maniera più esaustiva e può farvi risparmiare tempo e denaro.
5. Valutate con attenzione ogni proprietà
La valutazione di un’abitazione di lusso è più complessa rispetto a quella di un immobile standard: aspetti quali gli elementi distintivi della proprietà, la sua importanza storica ed eventuali interventi di ristrutturazione recenti possono avere maggiore importanza rispetto a quanto avviene per le proprietà di minor valore. Ecco perché una visita dettagliata è un passo irrinunciabile. Non lasciate che un agente di vendita indaffarato affretti il processo di valutazione. Prevedete una visita di un paio d’ore per le proprietà più grandi, in modo da esaminare aspetti come i metodi di costruzione e i materiali utilizzati, gli elementi architettonici di rilievo, le barriere architettoniche, il quartiere, la sicurezza e altre caratteristiche importanti. Ricorrere a una perizia condotta da un esperto potrebbe rivelarsi una soluzione utile in tal senso.
Gli acquirenti internazionali scoprono con stupore che le proprietà parigine (di qualsiasi fascia di prezzo, comprese quelle di lusso) sono spesso presentate, nel migliore dei casi, con uno scarno dossier fotocopiato, da un agente di vendita non adeguatamente informato e con un allestimento che non mette in risalto al meglio, o non mette affatto in risalto, i punti di forza dell’immobile. Alla luce di ciò, per poter distinguere la vera seta dagli stracci, è ancora più importante poter contare su una consulenza affidabile e oggettiva sulla proprietà e sul mercato.
6. Non prendete decisioni avventate
Per gli appartamenti ubicati a Parigi, il venditore è tenuto a fornire all’acquirente i verbali delle riunioni condominiali tenutesi negli ultimi 3 anni, il regolamento condominiale e le relazioni riguardanti le ispezioni all’impianto elettrico e di fornitura del gas, l’eventuale presenza di elementi in amianto o piombo e l’attestato di certificazione energetica dell’immobile. Questo non implica alcun obbligo di riparazione: l’unico obbligo è quell0 di informare l’acquirente. Le consuetudini francesi non prevedono ulteriori perizie e, benché la presenza di difetti possa diventare un punto su cui trattare, raramente viene dichiarata spontaneamente dal venditore o sfruttata dall’acquirente come condizione per la conclusione della vendita.
Dedicate il tempo necessario alla consultazione dei documenti e allo svolgimento delle perizie richieste per essere sicuri al 100% della vostra decisione. Allo stesso tempo, siate aperti alla presenza di elementi di epoche differenti e pronti ad accettare alcuni “difetti”: non esistono immobili di un secolo o più “in condizioni perfette”.
7. Prendete in esame proprietà con caratteristiche simili
Comprendere il valore dell’immobile e il mercato è fondamentale per la formulazione di un’offerta adeguata. In Francia, le informazioni disponibili sul valore delle proprietà vendute in base alle dimensioni, all’anno di costruzione e alla posizione sono alquanto limitate. La determinazione del valore comparabile è estremamente difficile, vista la scarsa disponibilità di dati: non si dispone di informazioni sui recenti lavori di ristrutturazione, sulla planimetria, sugli elementi storici o di altro tipo, che giocano un ruolo importante nella determinazione del prezzo di mercato.
Per questo motivo, può essere utile visitare e valutare una serie di proprietà paragonabili per meglio comprendere il valore della proprietà in esame.
8. Elaborate un’offerta “intelligente”
Chi possiede un immobile di lusso ne è molto orgoglioso, che si tratti di una vecchia proprietà di famiglia o di una proprietà ristrutturata di recente. Se avrete occasione di incontrare il venditore e mostrare il vostro apprezzamento per il valore della proprietà, probabilmente stabilirete un rapporto privilegiato, che vi differenzierà rispetto agli altri potenziali acquirenti.
Fare l’offerta giusta non è facile. In alcuni casi, i venditori non sono sufficientemente motivati a vendere e, dal punto di vista economico, possono tranquillamente permettersi di attendere l’offerta giusta. Culturalmente, i francesi non amano contrattare sui prezzi e fissano un prezzo iniziale che ritengono “ragionevole”; un’offerta troppo bassa può rivelarsi controproducente e mandare a monte l’affare. Anche se sostanziale, una trattativa di successo deve essere condotta con tatto e non deve essere umiliante per il proprietario.
Chi dispone della somma in contanti dovrebbe evitare di sopravvalutare il proprio potere d’acquisto in fase di trattativa con un’offerta offensivamente bassa. Il venditore può preferire un acquirente concorrente, anche se si avvale di un mutuo, se questo offre un anticipo cospicuo e presenta informazioni sufficienti a garanzia della propria serietà e solidità finanziaria.
9. Strutturate il vostro acquisto considerando le questioni patrimoniali e di successione
Il mercato immobiliare francese è soggetto a determinati requisiti legali, che è opportuno conoscere. Ad esempio, in Francia vigono leggi per la successione obbligatoria, un concetto sconosciuto agli acquirenti provenienti da Paesi di diritto giurisprudenziale, come il Canada, l’Australia e la maggior parte degli Stati Uniti (ad eccezione, ad esempio, della Louisiana). In Francia esistono inoltre strutture specifiche per i proprietari d’immobili, come la famosa Societe Civile Immobiliere (SCI), che garantiscono ai proprietari maggior flessibilità nel tempo per quanto riguarda le procedure di trasferimento patrimoniale e maggior controllo sulla scelta degli eredi.
La legge francese impone inoltre una tassa patrimoniale sugli immobili di proprietà dei non residenti possessori di beni in Francia per un valore complessivo superiore a 1.300.000 €. Un’ipoteca sull’immobile è una delle possibili soluzioni per ridurre l’ammontare delle tasse patrimoniali da corrispondere.
Per questi motivi, durante il periodo di chiusura (generalmente di 2-3 mesi), può essere utile valutare accuratamente le soluzioni disponibili in base alle proprie esigenze. La commutazione degli assetti proprietari o il finanziamento della proprietà dopo l’acquisto possono essere operazioni costose. Rivolgendovi a un buon esperto locale in diritto immobiliare vi risparmierete molti grattacapi.
10. Concentratevi sui dettagli e raccogliete più informazioni possibili
L’acquisto di una casa di lusso in Francia è un investimento importante e può rivelarsi un’impresa difficile in un mercato sconosciuto, in cui le trattative si svolgono in una lingua diversa dalla vostra. È bene avvalersi fin dall’inizio della consulenza di esperti, preferibilmente che parlino la vostra lingua, come pianificatori tributari e finanziari, banchieri e avvocati; se necessario, queste figure possono essere direttamente coinvolte nella transazione.
Se vi rivolgete a un architetto o a un arredatore, contattateli per tempo stabilendo subito i termini della collaborazione, in modo che possano consigliarvi sulle modifiche apportabili all’immobile: molti edifici parigini sono “classé” (protetti in quanto edifici di interesse storico), pertanto alcuni elementi non sono modificabili. Vi sarà inoltre d’aiuto predisporre eventuali lavori di ristrutturazione per poterli avviare non appena l’acquisto sarà concluso.
Infine, siate pronti a sostenere, oltre al prezzo d’acquisto, i vari prezzi di chiusura, fra cui le imposte di trasferimento (incluse nell’onorario del notaio) e l’assicurazione sull’immobile. Individuate la migliore opzione per il cambio della vostra valuta in Euro e prendete in considerazione la possibilità di bloccare i tassi di cambio per il pagamento delle rate del mutuo, onde ridurre al minimo l’impatto delle fluttuazioni monetarie.
Miranda Bothe è titolare e fondatrice di Paris Property Group, agenzia immobiliare con sede a Parigi che offre una gamma di servizi completa. Quest’agenzia di lusso è specializzata in clienti internazionali desiderosi di investire in immobili ad uso residenziale e commerciale, con particolare riferimento alle proprietà di pregio.
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