Come comprare un immobile di lusso a Londra

Come comprare un immobile di lusso a Londra – Parte 1: Come iniziare

Il Regno Unito, e in particolare Londra, è uno dei mercati principali per acquirenti immobiliari e investitori internazionali e, a differenza di altri paesi, non vi sono restrizioni in materia di possedimenti immobiliari per gli acquirenti stranieri.

Le transazioni immobiliari possono prendere del tempo e presentare alcuni problemi lungo il percorso; è quindi importante essere ben preparati prima di iniziare il processo. È inoltre importante conoscere alcune peculiarità del mercato immobiliare locale.

In generale vi sono alcuni semplici linee guida che si possono seguire per evitare delusioni ma purtroppo queste sono spesso considerate troppo noiose o troppo semplici per fare la differenza e molti compratori finiscono per non seguirle. Di conseguenza si ritrovano a fare acquisti poco vantaggiosi e non riescono a proteggere il loro patrimonio.

È per questo che vi presentiamo una guida step-by-step per l’acquisto di un immobile di prestigio a Londra (è da tener presente che la maggior parte dei nostri suggerimenti si applicano al mercato britannico in generale).

Immobile di Lusso a Londra

1. Ricerca dei quartieri

Se siete alla ricerca di un immobile per uso personale vi consigliamo di iniziare investigando e visitando i quartieri che si adattano maggiormente al vostro stile e alle vostre aspettative. È bene ricordare che è sempre possibile apportare modifiche alla propria casa, ma non al quartiere in cui essa si trova. A Londra vi sono almeno una quindicina di quartieri nei quali il prezzo medio degli immobili è uguale o superiore ad 1 Milione di euro, per cui la scelta è piuttosto ampia. Oltre ai classici quartieri dove gli italiani acquistano maggiormente come Chelsea, Notting Hill o South Kensington ve ne sono altri magari meno noti ma altrettanto suggestivi tra i quali Maida Vale, Hampstead, Saint John’s Wood, Marylebone etc… nei quali il mercato immobiliare presenta un elevata domanda internazionale ed un ottima liquidità dell’investimento.

Le unità immobiliari disponibili possono variare anche molto da quartiere a quartiere; ad esempio Knightsbridge o Marylebone che sono inseriti in un contesto più urbano presentano una maggiore quantità di appartamenti o attici più moderni mentre quartieri come Notting Hill, Chelsea o Little Venice hanno una percentuale maggiore di ville o caratteristiche townhouse inglesi. Visitare le varie zone è importante per verificare l’affinità e stimolare il vostro interesse, mentre una preliminare ricerca di articoli correlati vi potrà istruire su altri fattori importanti che possono influire sulla vostra vita quotidiana, come i trasporti, i servizi nelle vicinanze, le scuole etc…

Vale la pena ricordare che a differenza di tante città italiane Londra è una città “multi centrica” nella quale i quartieri residenziali più importanti sono spesso situati lontano dal centro geografico o turistico (con delle eccezioni ovviamente, ad esempio Mayfair). Ciò si riflette anche nei costi delle case per cui un immobile nei pressi di Leicester square a due passi da Piccadilly può costare anche la metà di un immobile simile ad Hampstead.

Se invece l’acquisto è principalmente inteso come un investimento, è probabilmente più importante definire i rendimenti desiderati ed il relativo profilo di rischio, ed è generalmente una buona idea prendere in considerazione più di una zona o quartiere. E’ anche consigliabile non fare l’errore di confondere i vostri criteri personali con quelli dei vostri futuri inquilini; in altre parole solo perché voi non vivreste in una certa area o tipo di proprietà non significa necessariamente che quello sia un cattivo investimento.

Alcune delle domande principali, magari anche banali, da porsi durante la fase investigativa iniziale sono elencate di seguito:

Vi sentite a vostro agio in questo quartiere? Chi altri ci vive?
Che tipo di servizi ci sono? Scoprite le strutture ricreative, le attività, i locali, i negozi, i trasporti pubblici e così via.
Se avete dei bambini, la ricerca delle scuole locali sarà importante. Hanno una buona reputazione? Quale posizione occupano in graduatoria (in Inghilterra esistono graduatorie per tutte le scuole)? Quanto semplice è il processo di iscrizione?
Qual è il livello di criminalità nella zona?
Quanto è facile raggiungere il vostro posto di lavoro?
C’è sufficiente parcheggio per le auto nella zona?
In che tipo di condizioni sono le altre case che si trovano in ciascuna strada? Se sono in uno stato di abbandono o sono mal tenute potrebbero far crollare il valore del vostro immobile.
Ci sono nuovi progetti di sviluppo residenziale per l’area?

Te Atrium disporrà a breve di una sezione “Guide” contenente informazioni dettagliate sui principali quartieri di Londra. Registrati qui per sapere quando saranno online.

Immobile di Lusso a Londra

2. L’inizio del processo di ricerca

Una volta identificata l’area dove si desidera acquistare sarà più semplice cercare l’immobile desiderato. Ecco alcuni suggerimenti che si possono prendere in considerazione all’inizio della ricerca dell’immobile:

Inizia la tua ricerca online: La stragrande maggioranza degli immobili di lusso che si trovano sul mercato si possono trovare su internet (date un’occhiata ai nostri immobili di lusso su Te Atrium) e sono venduti attraverso le agenzie immobiliari. La maggior parte delle “instructions” (mandati a vendere) sono in esclusiva, mentre le proprietà condivise tra più agenti sono spesso quelle che hanno maggiori problemi ad essere vendute.

Contattate più di un agenzia: le agenzie immobiliari possono mostrare solo le proprietà per cui sono state direttamente incaricate, quindi ha senso mettersi in contatto con più di un agenzia per visualizzare un certo numero di proprietà nella vostra zona prescelta. Ricordate che gli agenti immobiliari sono ingaggiati e pagati solo dai venditori per cui non si preoccupano troppo di chi acquista la proprietà fintanto che riescono ad ottenere un prezzo elevato per il loro cliente e la transazione viene completata nel più breve tempo possibile.

Proprietà fuori mercato: Alcune delle case più esclusive di Londra vengono vendute fuori mercato, come trattative riservate. Dalle interviste agli agenti immobiliari e ai procacciatori di proprietà di pregio stimiamo che una percentuale compresa tra il 15% e il 20% degli immobili di lusso con prezzi superiori ai £ 2 milioni vengono scambiati privatamente e questa percentuale può essere anche superiore per le proprietà più costose. Nella seconda parte del 2012 Te Atrium inaugurerà una piattaforma interamente dedicata alle operazioni fuori mercato. Registrati sul nostro sito per essere tra i primi che saranno informati.

Aste: Le aste sono un altro modo per l’acquisto di immobili a Londra, anche se spesso le proprietà vendute all’asta, anche se in zone centrali, sono quelle che richiedono maggori lavori di ristrutturazione. Oltre al costo più basso, il vantaggio di comprare una casa all’asta è la trasparenza del processo; in un’asta le altre offerte sono pubbliche e pertanto si può evitare di fare un’offerta maggiore del necessario.
Tenete presente che, al termine dell’asta si dovrà consegnare un acconto del 10% con una data di completamento del pagamento stabilita di solito circa 30 giorni dopo (anche se potrebbe essere possibile concordare in anticipo una data successiva con il banditore d’asta). Se non è possibile entrare in possesso della somma rimanente per completare il pagamento nei termini stabiliti si rischia di perdere il deposito.

Considerate l’assunzione di un agente di acquisto: se siete basati all’estero o siete molto occupati vi sarà difficile visionare le proprietà e rimanere in contatto regolare con gli agenti. Oltre a farvi risparmiare tempo, un agente di acquisto qualificato può usare la sua rete di contatti per consentirvi di accedere a immobili fuori mercato, è potenzialmente in grado di entrare in contatto diretto con i proprietari degli immobili e può aiutarvi nel processo di valutazione e negoziazione dell’immobile. Se avete intenzione di seguire questa strada vi consigliamo di contattare più di un agente di acquisto e di scegliere quello con il quale sentite di avere stabilito il migliore rapporto di fiducia. Ricordate inoltre che la conoscenza del mercato locale è fondamentale!

Immobile di Lusso a Londra

3. Tipicità del mercato Immobiliare a Londra

Quando si intende effettuare l’ acquisto di un immobile è necessario considerare alcune tipicità del mercato immobiliare di Londra e più in generale del Regno Unito:

Freehold e Leasehold
Ci sono due tipi di proprietà nel Regno Unito, Freehold e Leasehold. Quando si acquista una proprietà Freehold si acquista a titolo definitivo, mentre il Leasehold può essere equiparato ad una vendita a tempo (da 1 a 999 anni) nel corso del quale sarete responsabili per i servizi extra e le spese di mantenimento. Alla fine del lease l’immobile ritornerà nelle mani del proprietario che detiene il Freehold. Informatevi sempre anticipatamente se la vendita di un immobile è in freehold o leasehold e nel secondo caso qual’è il tempo di leasehold rimanente.

Registrato o non registrato
In Inghilterra e Galles, un immobile può essere ‘registrato‘ o ‘non registrato‘. Tutte le proprietà o i terreni che hanno cambiato proprietario o per cui è stato aperto un mutuo dal 1990 saranno stati registrati al Land Registry (equivalente al nostro catasto). In ogni caso un terreno che non è stato registrato, non è sprovvisto di proprietario; infatti tutto il suolo nazionale è di proprietà di qualcuno.
Se la proprietà è stata registrata, il titolo della proprietà è stato registrato al Land Registry ed è garantito dallo Stato. Il proprietario ha un Land Certificate (tradotto letteralmente sarebbe un “certificato del terreno”) al posto dell’atto di proprietà. L’acquisto di un immobile registrato è più semplice rispetto all’acquisto di un immobile non registrato.
Se la proprietà non è registrata, la proprietà non è garantita dallo Stato. Il titolo può essere dimostrato soltanto da una copia dell’atto di proprietà (title deed), e il vostro avvocato dovrà verificare la documentazione relativa alla proprietà relativa ad almeno gli ultimi 15 anni per certificarla. Con immobili non registrati, le controversie sul titolo non sono infrequenti.
Quando si acquista una proprietà non registrata, attualmente si deve registrare il terreno per la prima volta al Land Registry. Questo operazione prende un certo tempo ed anche il processo di acquisto richiederà più tempo rispetto all’acquisto di una proprietà registrata; inoltre la parcella del vostro avvocato potrebbe essere più alta.

Gazumping

Gazumping è il termine utilizzato quando un venditore che ha già accettato un’offerta da un potenziale acquirente, in seguito accetta un’offerta più alta emessa da un secondo acquirente. Se ciò accade, il primo acquirente si trova nella scomoda condizione di dover offrire un prezzo ancora superiore oppure ritirarsi dalla trattativa e continuare a cercare. Questa pratica può essere anche molto frequente in un mercato nel quale i prezzi delle case sono in continuo aumento (occhio ad esempio a quando vengono pagati i bonus ai banker della City) e ci sono più acquirenti che venditori ma può avvenire anche in un mercato stazionario per gli immobili migliori o con un prezzo attraente.

Il problema è che fino a che i contratti non sono stati scambiati l’offerta di acquisto non è legalmente vincolante per cui entrambe le parti possono in qualsiasi momento uscire dalla transazione fino alla firma dei contratti. Purtroppo gli agenti sono obbligati per legge ad informare i venditori di tutte le offerte fatte sulla loro proprietà anche dopo che un’offerta è stata accettata ma durante il periodo tra l’accettazione dell’offerta e lo scambio dei contratti, il potenziale acquirente deve sostenere una serie di spese che qualora la trattativa non vada in porto non saranno più recuperate.

Come comprare un immobile di lusso a Londra – Parte 1: Come iniziare