Come comprare un immobile di lusso a Londra - Parte 3: Portare a termine la trattativa

Ora che hai trovato l’abitazione di lusso che fa per te e hai effettuato un’offerta di acquisto di una immobile di lusso a Londra, ci sono ancora diversi passaggi da completare prima che tu possa avere le chiavi e prendere possesso della tua nuova casa.

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1. Commissiona una perizia

Una volta che la tua offerta è stata accettata, è generalmente buona norma commissionare una perizia sull’immobile al fine di verificare se vi sono eventuali danni strutturali o problemi potenziali. Nel caso in cui la casa si presenti in ottime condizioni, questa può sembrare una spesa non indispensabile. Tuttavia, se vi è anche la minima possibilità di difetti che non sono stati precedentemente individuati, è meglio pagare una perizia che rischiare di spendere in seguito delle somme stratosferiche per i lavori di manutenzione. Infatti se dovessi individuare uno o più problemi, potresti voler riesaminare il tuo acquisto oppure riaprire la trattativa con il venditore per discutere questo aspetto prima di perfezionare la vendita finale e lo scambio dei contratti.

Non è difficile trovare un perito. La maniera più semplice consiste nel chiedere indicazioni al tuo istituto di credito, al tuo avvocato o al tuo agente di acquisto, ma puoi anche contattare un’associazione di commercio professionale per avere i riferimenti delle società che effettuano perizia nella zona. Se richiedi una perizia specializzata assicurati di istruire un perito esperto nel settore di riferimento. Ti suggeriamo di verificare le credenziali del perito nel caso in cui non dovessi essere certo della sua competenza professionale. Tutti i periti dovrebbero essere membri della Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Nel sito del RICS è presente un servizio di ricerca, tramite il quale, digitando semplicemente il tuo codice postale, otterrai una lista dei periti certificati dal RICS nella tua località.

Nel corso della ricerca puoi mettere a confronto i vari preventivi. Tieni ben presente che la somma che paghi normalmente dipende dal prezzo dell’immobile che stai acquistando. Per evitare di spendere cifre folli, assicurati di concordare anticipatamente il prezzo e il tipo di perizia da svolgere. Tieni inoltre presente che esiste la possibilità di dover pagare più di una perizia: nel caso in cui, ad esempio, la vendita non andasse a buon fine oppure tu decidessi di non acquistare l’immobile per proseguire nella tua ricerca.

Se ti appoggi ad un istituto bancario, potresti affrontare la questione con quest’ultimo prima di incaricare un perito, perché in genere è possibile ottenere contestualmente una valutazione di base.

2. Incarica un avvocato

La procedura legale e amministrativa connessa al trasferimento di proprietà di immobili o terreni da un proprietario ad un altro è nota con il nome di “conveyancing” (passaggio di proprietà). Il processo ha inizio dopo l’accettazione di un’offerta su una proprietà e dopo che il venditore e l’acquirente si sono scambiati i riferimenti dei rispettivi avvocati. Sebbene la maggior parte delle persone incarichi un avvocato o un conveyancer per curare l’aspetto legale nell’acquisto di una casa, è possibile - per quanto non consigliabile - occuparsene in prima persona. Si tratta di un lavoro complesso e impegnativo in termini di tempo; può essere anche rischioso se non hai l’esperienza e le competenze necessarie.

Il tuo avvocato collaborerà per tuo conto con l’avvocato del venditore per far sì che la vendita proceda senza intoppi. Varie spese dovranno essere pagate al tuo avvocato tra cui la parcella, gli oneri amministrativi e, laddove necessarie, le spese di registrazione dei terreni. Una delle principali spese aggiuntive da tenere in considerazione è la Stamp Duty Land Tax (SDLT) : una percentuale del costo della proprietà che deve essere pagata su qualsiasi acquisto superiore alle 125.000 sterline.

Ricordati che il tuo avvocato probabilmente non visiterà la proprietà: dovrai pertanto fornirgli il maggior numero di informazioni possibili e segnalargli qualsiasi potenziale elemento critico. Nel corso della due diligence legale è inoltre consigliabile verificare che l’altra parte stia agendo con tempismo.

3. Prima dello scambio dei contratti

Prima dello scambio del contratto finale il tuo avvocato riceverà una bozza del contratto contenente tutti i dettagli relativi ai prezzi, nonché tutti gli aspetti riguardanti la trattativa e ciò che è compreso nella vendita. Il tuo avvocato dovrà inviarti la bozza affinché tu la legga con attenzione per assicurarti che non sia stato omesso nulla. Nel caso in cui vi siano modifiche o richieste, puoi istruire il tuo avvocato affinché negozi il contratto fino a quando entrambe le parti non raggiungono un accordo; per evitare incomprensioni è consigliabile mantenere informato l’avvocato in merito a tutti gli accordi che raggiungi con il venditore.

In questa fase l’avvocato eseguirà una serie di ispezioni che devono essere svolte prima dello scambio dei contratti. Le ispezioni comunemente svolte sono le seguenti:

Ispezioni in seno all’amministrazione locale (Local Authority): tali verifiche sono effettuate allo scopo di controllare se vi sono dei progetti di costruzione nell’area circostante che interesseranno la tua proprietà e il suo valore quali nuove strade, progetti di sviluppo nelle vicinanze o modifiche alle strade di uso pubblico. Inoltre si verifica se sussiste la possibilità di ampliare o rinnovare l’abitazione in oggetto.
Domande all’avvocato del venditore: sono un insieme di domande pertinenti alla proprietà in merito a varie questioni che possono condizionare la vendita. Gli argomenti comprendono la proprietà dei confini, il mantenimento delle siepi delle aree verdi pubbliche e delle recinzioni, i vincoli di edificabilità, l’elenco degli aspetti compresi nella vendita e i dettagli riguardanti qualsiasi controversia pendente o problemi con i vicini. È disponibile un elenco generale di questi aspetti che viene pubblicato dalla Law Society e che il tuo avvocato invierà per tuo conto all’avvocato del venditore.

Prima di concludere il contratto è necessario che tu ottenga i risultati della perizia. Dopo aver esaminato i risultati della perizia è importante che tu evidenzi tempestivamente qualsiasi potenziale questione dal momento che, successivamente allo scambio dei contratti, sarai vincolato per legge all’acquisto dell’abitazione indipendentemente da qualsiasi problema o vizio di cui sei venuto a conoscenza.

Una volta completata la fase di due diligence legale, il contratto può essere finalizzato e sarà definita la data del rogito. In genere trascorrono circa due settimane tra lo scambio dei contratti e il rogito, ma in alcune circostanze i due passaggi possono avvenire nello stesso giorno. È bene tenere presente che, nel caso di una catena di vendite, probabilmente la data del rogito dovrà essere concordata tra tutte le parti coinvolte. Se hai richiesto un mutuo è questo il momento in cui riceverai un’offerta formale dalla banca.

4. Problemi nelle trattative

Dal momento in cui avviene la prima offerta fino allo scambio dei contratti, possono verificarsi determinati problemi nelle trattative che nel peggiore dei casi possono farti perdere la proprietà. Ecco un elenco dei problemi più comuni e il modo migliore per risolverli:

Gazumping

Il gazumping si verifica quando un venditore accetta un’altra offerta dopo aver già accettato la tua, causandoti la perdita della trattativa. Una volta verificatosi, non rimane molto da fare, ma ci sono dei sistemi per minimizzare il rischio che il gazumping avvenga:

Cerca di accelerare la vendita: più è rapida, minore è la possibilità che il venditore si ritiri dalla trattativa o riceva un’altra offerta.
Mantieni un contatto regolare con l’agenzia del venditore: informala dopo aver portato a termine la perizia e se necessario dopo aver formalizzato il mutuo. In questo modo l’agenzia può essere sicura che la vendita sta proseguendo e sarà probabilmente meno propensa a considerare qualsiasi altra offerta.
Concorda un deposito precontrattuale. Ciò implica che entrambe le parti pagano ad un fiduciario un deposito pari all’1,5% del prezzo di acquisto concordato e sottoscrivono un accordo in base al quale i contratti saranno scambiati entro quattro settimane (o un’altro periodo di tempo concordato). Se una parte si ritira dalla vendita, l’altra parte ottiene entrambi i depositi. Quindi in questo caso se dovessi essere oggetto di gazumping ottieni una forma di risarcimento. Non si tratta di una precauzione efficace al cento per cento perché ciascuna delle due parti può ritirarsi se è disposta a perdere il deposito, ma in questo modo si riduce decisamente questa probabilità.
Predisponi un accordo di esclusiva con il venditore dopo che la tua offerta è stata accettata. In cambio di una tariffa ricevi i diritti esclusivi sull’abitazione purché i contratti siano scambiati entro un determinato periodo. Poche persone ricorrono a questo tipo di accordo perché implica la consulenza di un legale; tuttavia vale la pena tenerlo in considerazione.
Fai pressione affinché l’abitazione sia tolta dal mercato dopo che la tua offerta è stata accettata. Controlla che l’insegna all’esterno dell’abitazione rechi la scritta “Venduto” e contatta l’agenzia se ciò non avviene.
Se possibile, scegli un venditore la cui agenzia prevede una regolamentazione sul gazumping. Alcune agenzie insistono affinchè il venditore firmi un accordo al fine di evitare qualsiasi altra offerta a seguito dell’accettazione della stessa.
Se un venditore accetta la tua offerta ma successivamente chiede un estensione dei termini, può essere opportuno chiedere qualcosa in cambio (ad esempio una riduzione del prezzo). Il venditore potrà accettare o meno la riduzione, ma questo metodo eviterà ulteriori richieste nel corso della trattativa.

Se sei oggetto di gazumping, in ogni caso fai notare all’agenzia e al venditore tutto il tuo interesse per la proprietà. Se l’acquirente la cui offerta è stata accettata dall’agenzia si ritira, quest’ultima potrebbe contattarti per chiederti se sei ancora interessato.

La vendita a catena

Si crea una catena quando tu non sei in grado di perfezionare l’acquisto dell’immobile di lusso finché non hai venduto l’abitazione di tua proprietà e l’acquirente della tua casa non è in grado a sua volta di perfezionare l’acquisto finché non ha venduto la propria abitazione, e così via. Ciò può causare una lunga fila di acquirenti e venditori, cosicché, se una sola persona si ritira dalla vendita o è oggetto di gazumping, l’intero processo può essere ritardato. Se non sei coinvolto in una catena probabilmente il venditore accetterà la tua offerta al posto di quella di un altro, in quanto vi è minore probabilità di un ritardo nella vendita.

Contract races (letteralmente “corse per il contratto”)

Nel caso in cui vi siano due o più potenziali clienti per uno stesso immobile il venditore può decidere di inviare i contratti a più di una persona, provocando quindi una corsa finalizzata alla firma del contratto. Ciò avviene di solito quando i prezzi delle case sono in veloce aumento e c’è scarsità di immobili di pregio similari. Sii cauto in tali evenienze a meno che tu non abbia ottime possibilità di vittoria; sebbene gli avvocati debbano per legge informarti del fatto che ti trovi in una corsa, ci sono delle spese non rimborsabili da pagare nella fase che precede lo scambio dei contratti. Cerca di concordare con il tuo avvocato una somma forfettaria che sarà applicabile nel caso in cui tu perda la proprietà.

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5. Scambio dei contratti

Quando entrambe le parti sono soddisfatte e ogni aspetto è concordato, si possono scambiare i contratti. Dopo che i contratti sono stati sottoscritti sei vincolato per legge a concludere la trattativa ma non devi più preoccuparti del gazumping. In questa fase dovrai anche consegnare un deposito non rimborsabile (in genere del 5-10%) quale garanzia per il venditore che non ti ritirerai dalla vendita. Il tuo avvocato predisporrà un atto di trasferimento per trasferire a te la titolarità della proprietà; tale documento è sottoscritto da entrambe le parti. Sei hai acceso un mutuo il tuo avvocato predisporrà inoltre la documentazione necessaria con il tuo istituto di credito per far sì che le somme siano disponibili alla data del rogito.

Ci sono diverse cose da fare nella fase che precede la data del rogito. Dovrai pagare l’imposta di bollo (Stamp duty) e l’imposta ipotecaria (Land Registry), oltre a qualsiasi onere rimanente. È in questo periodo che il tuo avvocato verificherà che non sussistono controversie dell’ultima ora. Puoi inoltre utilizzare questo periodo di tempo per assicurarti che sia stato eseguito qualsiasi lavoro di riparazione richiesto e che tutti i termini del contratto siano stati rispettati.

6. Rogito

Il giorno del rogito corrisponde al giorno in cui ricevi le chiavi della proprietà e diventi per legge il nuovo proprietario. Il saldo finale dell’acquisto deve essere pagato tramite il tuo avvocato e il venditore è obbligato a lasciare la proprietà. Riceverai inoltre l’atto di trasferimento sottoscritto congiuntamente all’atto di proprietà, mentre il tuo avvocato porterà a termine gli ultimi adempimenti amministrativi come la registrazione del trasferimento di proprietà presso la Conservatoria (Land Registry) e ti invierà un certificato che attesta il completamento del processo. A questo punto puoi trasferirti nella tua nuova casa di lusso a Londra.

Come comprare un immobile di lusso a Londra - Parte 3: Portare a termine la trattativa