Come comprare una proprietà di lusso in Francia - Parte 1 Prepararsi

Da uno studio di mercato effettuato nel 2011 stimiamo che mediamente ogni anno in Francia siano venduti tra i 12.000 ed i 15.000 immobili di prestigio (ovvero del valore di almeno 1 M € o 10mila mq per gli immobili più piccoli), che rappresentano fino ad un 2% delle transazioni complessive, oltre un terzo delle quali sono effettuate a Parigi .Tuttavia il numero di transazioni di immobili di lusso è recentemente diminuito a causa dell’attuale situazione economica e dell’aumento delle tasse immobiliari; nel corso del 2012 il volume degli scambi nella capitale ha subito un forte calo (-20%), sebbene i prezzi medi siano rimasti pressochè invariati come evidenziato dai dati pubblicati ad Ottobre 2012 dalla camera dei notai. Escludendo Parigi, in gran parte delle altre località più rinomate gli acquirenti francesi rappresentano meno del 20% del totale. Questo mercato di nicchia è dunque alimentato soprattutto dalla forte attrattività delle tante località francesi rinomate nel mondo, dalla Costa Azzurra, alla Provenza, ai villaggi di montagna come Megeve, Courchevel, Chamonix o Val d’Isere, ai borghi medievali (Annecy, Carcassonne, Aigues-Mortes, Puy-l’Évêque, Gordes e tanti altri…) e agli splendidi castelli privati dell’entro terra (nei paesi della Loira come Touraine, Angers quelli più rinomati).

Crédit Photo: Architectural Digest

Qualunque sia la nazionalità dell’acquirente, la procedura di acquisizione immobiliare in Francia può rivelarsi lunga, anche e soprattutto per i diversi adempimenti burocratici richiesti. Dalle attività preliminari alla ricerca dell’immobile, passando per le formalità amministrative inerenti la transazione immobiliare, nessuna tappa deve essere trascurata, per evitare brutte sorprese. E’ il motivo per il quale abbiamo deciso di scrivere questa guida per accompagnare i nostri lettori passo dopo passo nell’acquisizione della loro proprietà di lusso in Francia.

Riflessioni prima dell’inizio della ricerca

Il nostro consiglio è di elaborare una lista contenente i propri criteri di selezione ; così, dopo aver selezionato gli immobili più interessanti potrai usarla per capire quale tra questi meglio risponde alle caratteristiche richieste. È infatti sempre consigliabile decidere sulla base di una riflessione approfondita piuttosto che conquistati da un « amore a prima vista ».

La posizione è probabilmente la caratteristica più ovvia ed importante di ciascun immobile; ecco una lista di altre caratteristiche da prendere in considerazione:

• Definisci le tue necessità per quanto riguarda la dimensione dell’immobile, ovvero la superficie, il numero di stanze, la suddivisione degli spazi interni, un’eventuale cantina… E’ importante considerare le tue esigenze immediate, ma anche immaginare gli scenari futuri affinché il tuo investimento possa continuare a soddisfarti nel tempo.
• Il panorama, la luminosità (e la posizione dell’immobile rispetto alla luce del sole) e la rumorosità sono fattori importanti che incidono sul comfort e sul prezzo di una proprietà immobiliare.
• Lo stile architettonico – sia all’interno che all’esterno e le caratteristiche del palazzo; se cerchi un appartamento, quali sono i piani che preferisci? Hai necessità di un ascensore?
• Le altre attrezzature, come il garage, la piscina, la palestra, l’accesso diretto ad una spiaggia privata o alle piste da sci, etc…
• Prossimità ad attrazioni culturali o servizi esclusivi come un campo da golf o un porto privato.
• L’accessibilità e la distanza tramite le principali vie di comunicazione.

Definire il Budget

All’inizio della propria ricerca è opportuno stabilire un range di prezzo ed il budget massimo che non si vuole superare, il quale potrà essere molto utile nel corso della negoziazione con il venditore. Tutti i principali portali immobiliari consentono di fare una iniziale verifica dei prezzi (totali e a metro quadro) nell’area di proprio interesse per capire se il proprio budget risulta ragionevole in rapporto alle caratteristiche desiderate. Nel caso in cui si è alla ricerca di un immobile dalle caratteristiche uniche, sarà però difficile trovare diversi elementi di comparazione per cui sarà probabilmente necessario posticipare questo primo controllo.

Ricordati che oltre al prezzo (lordo) di acquisto dell’immobile comprensivo di costi di agenzia devi considerare tutte le altre spese accessorie, tra cui l’imposta fondiaria, il notaio, le spese per eventuali perizie e lavori di miglioria, il trasloco e l’eventuale mutuo.

Gli elementi della tua ricerca

Sebbene i portali online sono utilizzati dalla stragrande maggioranza degli acquirenti è bene ricordare che non tutte le case che sono sul mercato sono visibili su Internet. Per ragione di privacy o di sicurezza molte case non sono pubblicizzate dalle agenzie immobiliari e/o dai diretti venditori (il mercato “particulier-a-particulier” è molto significativo in Francia). Nel 2013 Te Atrium lancerà una piattaforma interamente dedicata alle trattative riservate, visibile solo dagli utenti registrati; iscriviti sul nostro sito per esserne informato.

Oltre alle agenzie immobiliari può essere opportuno prendere in considerazione un procacciatore immobiliare, il quale agisce esclusivamente per conto della parte acquirente ed assieme alla ricerca dell’immobile aiuta il cliente nella negoziazione e in tutte le altre fasi dell’acquisizione (incluse le perizie tecniche e gli adempimenti burocratici). Alcuni procacciatori non fanno pagare il compratore e dividono le commissioni con l’agenzia mentre altri, per varie ragioni (mercato / tipologia di ricerca / come prova di imparzialità), richiedono un compenso a parte che generalmente varia tra l’1% e il 2% del prezzo della casa.

Una caratteristica molto sviluppata nel mercato immobiliare francese è quella dell’ »inter-agence », per la quale le agenzie possono lavorare assieme condividendo mandati e commissioni. È quindi possibile che una singola agenzia sia in grado di far accedere il proprio cliente ad immobili che non gestisce direttamente. Per tale ragione, in linea teorica, contattando un ristretto numero di agenti, il cliente può comunque ottenere un ampio ventaglio di scelte (anche perchè spesso gli accordi non sono in esclusiva ovvero un immobile è affidato a più di un agenzia).

Immobili nuovi o usati?

Un immobile è considerato « nuovo » se è acquisito « en l’état de futur achèvement » (letteralmente « nello stato di futuro completamento », cioè prima di essere costruito) oppure se è rivenduto dal primo acquirente nell’arco dei 5 anni successivi alla data di completamento .
Le case di nuova costruzione generalmente, non necessitano d’importanti lavori per circa 10 a 20 anni, e offrono impianti ed attrezzature a norma. La garanzia decennale copre tutti i difetti di costruzione dell’immobile.

Il « nuovo » usufruisce di alcuni vantaggi tra cui tasse più basse sul prezzo di acquisto (dal 2% al 4% del prezzo di acquisto, mentre il « vecchio » va dal 7% all’8%), l’esenzione dalla tassa principale sulla casa per i primi due anni e la possibilità di contrarre un mutuo a tasso zero. Bisogna sempre considerare che data la scarsità di immobili di lusso di nuova costruzione, il prezzo del nuovo, a parità di condizioni è generalmente superiore del 20% / 30% a quello del « vecchio ».

Pubblicheremo a breve ulteriori articoli dedicati al processo di acquisto di un immobile di prestigio in Francia oltrechè materiale di approfondimento sulle località di maggiore interesse tra cui Parigi e la Costa Azzurra. Se vuoi convidere suggerimenti e/o commenti riguardanti l’acquisto di una proprietà di pregio in Francia ti invitiamo ad utilizzare la sezione commenti del blog oppure a ricercare l’immobile dei tuoi sogni su www.teatrium.net.

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