10 consigli per l’acquisto di proprietà di lusso in Costa Azzurra

1. Fate chiarezza sulle vostre esigenze

Maggiori saranno i dettagli che riuscirete a fornire, più possibilità avrete di definire con precisione le caratteristiche dell’immobile che state cercando. Prendete in considerazione le necessità assolute e irrinunciabili, dando loro la priorità rispetto alle caratteristiche da voi desiderabili ma non strettamente necessarie. Di seguito ho inserito una selezione di criteri che faciliteranno la vostra ricerca della proprietà ideale:

Posizione

Vedi sotto (punto n. 6)

Dimensioni

Quanto dovrà essere grande il vostro immobile? Nel Sud della Francia si utilizza il sistema metrico; l’unità di misura è quindi il metro quadro (m²). La misura indicata rappresenta la superficie calpestabile dell’immobile, che esclude scantinati, terrazze, garage ecc.

Terreno

Specificate le dimensioni del terreno incluso nella proprietà. In linea di massima, non si dovrebbe trascurare che maggiori sono le dimensioni del terreno e maggiore sarà la vostra privacy, benché questo non è ovviamente l’unico fattore che determina il livello di privacy di un immobile. Se state pensando di acquistare una casa per le vacanze, ricordate che più grande sarà il vostro appezzamento di terreno, più frequenti saranno gli interventi di manutenzione necessari.

Stile

Gli stili architettonici di questa regione sono molti; è quindi opportuno che facciate chiarezza sulle vostre preferenze. Tra questi figurano lo stile contemporaneo, quello provenzale, le grandi case di campagna/le cascine, lo stile Belle Époque, lo stile Napoleone III, i castelli e così via.

Vista

La regione offre un’ampia scelta di viste panoramiche. Fra queste, le più richieste sono le viste sul mare verso sud e sul massiccio dell’Estérel verso ovest, che al tramonto danno vita ad una combinazione davvero suggestiva. Sono disponibili numerose altre vedute spettacolari, ad esempio sulle Alpi Meridionali e sulle Gole del Verdon. La vista dipenderà dalla posizione dell’immobile da voi prescelta e, naturalmente, dal budget a vostra disposizione: le viste sul mare influiscono notevolmente sul prezzo.

Esposizione

Vedi sotto, esposizione al sole/vista (punto n. 7)

Condizioni

Siete disposti a effettuare interventi strutturali sulla proprietà per rimodernarla o preferite un immobile nel quale trasferirvi immediatamente, magari con la possibilità di apportare alcune migliorie estetiche in seguito?

Motivo dell’acquisto

Si tratta principalmente di un investimento o desiderate acquistare una casa per le vacanze, che prevedete di utilizzare nel prossimo futuro? Se la vostra motivazione principale è la prima, una ricerca comparativa dettagliata vi consentirà di ottenere nel tempo i migliori risultati dal vostro investimento.

Budget

Questo è senz’altro un aspetto importante. È essenziale che stabiliate il budget a vostra disposizione in maniera realistica rispetto al tipo di proprietà che intendete acquistare, così da evitare frustrazioni o delusioni prima di mettervi in viaggio alla ricerca dell’immobile ideale.

2. Pensate al prezzo in un secondo tempo

Cercate innanzitutto di soddisfare i vostri criteri di ricerca, piuttosto che affannarvi a concludere il miglior affare disponibile sul mercato. Acquistare una proprietà a un prezzo che ritenete vantaggioso è senz’altro positivo, ma rischia di rivelarsi una perdita di tempo nel caso vi rendiate conto 6 mesi più tardi che l’immobile non è adatto a voi.

Potrete avviare una trattativa solo quando avrete trovato la proprietà o le proprietà che fanno per voi. Ricordate che nel sud della Francia, la trattativa è una fase assolutamente consueta delle transazioni immobiliari; i prezzi delle proprietà sono quindi da considerarsi trattabili. Se sceglierete di rivolgervi ad un procacciatore immobiliare (argomento approfondito in seguito), chiedetegli di ottenere informazioni di riferimento su proprietà simili recentemente vendute in zona, in modo da farvi un’idea di massima.

Come per ogni mercato, il prezzo è alquanto soggettivo e la cifra finale dipenderà sia dalla necessità del venditore di vendere che dal desiderio dell’acquirente di acquistare. Qualunque sia la vostra decisione, prendetela abbastanza rapidamente: se la vostra proprietà è interessante, avrà sicuramente attirato l’attenzione di altri acquirenti. In tal caso è bene muoversi per tempo, onde evitare di perdere un’occasione.

3. Non sempre il mercato è come sembra

Gli articoli pubblicati dalla stampa internazionale sul mercato immobiliare francese raramente forniscono una corretta rappresentazione del trend degli immobili di alta ed altissima gamma, come quelli del centro di Parigi e di alcune zone della Costa Azzurra.

Ad esempio nel corso del 2012 i media internazionali sono stati spesso negativi sull’andamento del mercato immobiliare, e la Francia non è stata immune a questa tendenza. Tuttavia, queste informazioni generiche risultano sovente valide per il mercato nel suo complesso e per gli immobili di valore medio. In altri termini se per tutti i mercati vale la legge della domanda e dell’offerta, ciascuna località e ciascun settore del mercato fanno però storia a se e sono governati da una domanda ed una offerta specifiche, diverse da quelle di altri settori. In Costa Azzurra il numero di transazioni ha senz’altro risentito del clima economico mondiale sfavorevole, ma la fascia alta del mercato immobiliare ha resistito piuttosto bene alla crisi.

4. Regime fiscale

Acquistare in contanti è da sempre considerato un vantaggio: questo metodo di pagamento rende infatti la transazione più rapida e non subordinata alla concessione di un finanziamento da parte di una banca. Tuttavia, se effettuaste la transazione come privati versando il 100% del patrimonio netto per l’acquisto, sareste soggetti ad uno dei regimi fiscali più duri d’Europa.

Per fortuna la rapidità della transazione può essere raggiunta anche utilizzando strutture fiscali più efficienti. Per questo è però opportuno farsi consigliare da esperti che conoscano la vostra situazione fiscale al fine di ottimizzare l’acquisto. È inoltre consigliabile confrontarsi anche con un esperto locale: il commercialista di cui vi avvalete nel vostro paese di residenza non potrà contare sulle stesse competenze in materia di norme fiscali locali e relative implicazioni, due elementi in costante evoluzione.

5. Diritti di costruzione/ampliamento

Ogni proprietà o lotto di terreno si trova all’interno di una zona urbanistica specifica, con caratteristiche notevolmente diverse a seconda dell’area.

I diritti di costruzione all’interno di queste zone sono definiti dalle autorità comunali locali; a ciascuna di esse viene inoltre assegnato un indice di fabbricabilità, che indica l’effettiva percentuale di suolo edificabile. Ad esempio, una proprietà all’interno di un lotto di 1 ettaro (10.000 m²) può avere un indice di fabbricabilità pari a 0,15. Ciò significa che la superficie calpestabile edificabile massima all’interno di questo lotto è di 1.500 m² (o pari al 15% della superficie complessiva del lotto).

A seconda della zona possono essere previste altre restrizioni, come avviene ad esempio per le ‘zones boisées’, all’interno delle quali gli alberi sono protetti (caso frequente a St Tropez, dove alcuni immobili molto vicini al mare offrono effettivamente viste sul mare alquanto limitate). La presenza o meno all’interno di una zona protetta è una caratteristica prevalente rispetto a qualsiasi indice di fabbricabilità.

Ecco perché è importante ottenere informazioni esaustive sul potenziale di sviluppo delle proprietà. Qualsiasi intervento di costruzione avrete intenzione di svolgere dovrà essere autorizzato dal dipartimento urbanistico locale.

6. Posizione

La Costa Azzurra è senza dubbio un mercato privilegiato, in parte classificato come super lusso; esistono però delle notevoli differenze in base alla specifica località. Molti acquirenti prendono in considerazione l’acquisto di una proprietà in Costa Azzurra senza avere le idee chiare sulla sua posizione precisa. Naturalmente, questo rende la procedura di ricerca più lunga, man mano che l’acquirente familiarizza con la grande varietà di opzioni che la regione offre.

Infatti in quanto alla località non avrete che l’imbarazzo della scelta: dai palazzi ‘pieds dans l’eau’ (espressione locale che indica le proprietà fronte mare) con vista panoramica inostruita sul mare, che sorgono sui diversi capi lungo la costa (tra i più celebri ricordiamo Cap d’Antibes e Cap Ferrat), agli immobili dell’entroterra, distanti 30 minuti da Cannes, che regalano viste a 360° sul mare, sulle montagne, sulle foreste e sui borghi storici dalla loro posizione privilegiata. Dovrete soltanto riflettere attentamente sulle vostre preferenze…

7. Esposizione al sole/vista

L’esposizione al sole e la vista sono fra i criteri di ricerca più ricorrenti in questa regione. L’esposizione a sud-ovest è considerata la migliore, specie se accompagnata, come spesso accade, da una vista sul mare. Tenete però presente che un immobile a sud-ovest non sarà probabilmente esposto al sole dopo le 16:00, data la presenza di montagne nella zona circostante, elemento di ulteriore fascino del paesaggio della Costa Azzurra.

Allo stesso modo, la dicitura ‘vista mare’ non necessariamente corrisponderà alla concezione soggettiva di una ‘vista mare’. In fotografia uno zoom di buona qualità può trasformare uno ‘scorcio’ di mare in un’ottima vista sul mare.

Vi suggeriamo quindi di visitare la proprietà, non solo per verificare che la vista sul mare sia effettivamente tale, ma anche per osservarla in diversi momenti della giornata e rendervi conto dell’effettiva esposizione al sole. Naturalmente, durante i caldi mesi estivi, alcuni preferiscono godersi un po’ d’ombra nel tardo pomeriggio. Tutto dipende dai vostri gusti personali.

8. Accessibilità/traffico

Assicuratevi di disporre di tutte le informazioni necessarie su come accedere alla vostra proprietà e su come raggiungere altre destinazioni da essa. Chi controlla le vie d’accesso? Quali sono le condizioni di traffico nei diversi momenti della giornata/periodi dell’anno? Ecco due domande fondamentali da porre prima di prendere la vostra decisione.

Se le vie d’accesso alla proprietà da voi prescelta non sono in buone condizioni, sarebbe opportuno verificare se i vicini sono intenzionati o meno a intraprendere lavori di miglioria.

9. Sicurezza

Come per qualsiasi mercato primario, la sicurezza è un aspetto da prendere seriamente in considerazione. Una proprietà di valore diventa inevitabilmente un possibile bersaglio per i criminali: metterla al sicuro significa garantirvi la serenità, sia in vostra presenza che in vostra assenza. È essenziale rivolgersi a un’azienda specializzata: il costo sarà relativamente ridotto rispetto all’investimento complessivo.

10. Fatevi assistere da un professionista

Individuate una persona fidata ed avvaletevi della sua consulenza il più possibile. Se non conoscete nessun professionista o un amico che abbia il tempo giusto da dedicarvi potreste scegliere di assumere un esperto in ricerche immobiliari, che vi aiuti ad ottimizzare il tempo dedicato alla ricerca della proprietà che fa per voi. Te Atrium potrà aiutarvi mettendovi in contatto con alcuni dei più qualificati procacciatori immobiliari della Costa Azzurra (e di altre importanti località europee), che vi assisteranno per l’intera durata della vostra ricerca. Visitate il nostro sito web per un elenco completo dei servizi disponibili.

Forse vi sarà capitato di vedere delle splendide immagini sulle brochure o sul web; le foto possono essere fuorvianti. In ogni caso un procacciatore immobiliare potrà effettuare visite preliminari alle proprietà di vostro interesse, mettendo al vostro servizio le sue competenze a livello locale con riferimento ai fattori menzionati in precedenza. In questo modo, quando vi recherete sul posto per valutare un portafoglio predefinito di opzioni, dovrete visitare soltanto le proprietà che corrispondono maggiormente ai vostri criteri di ricerca.

Il vostro esperto sarà inoltre in grado di mostrarvi con precisione la posizione della proprietà, nonché di accedere ad immobili non ufficialmente disponibili sul mercato.

Se state prendendo in considerazione il mercato di lusso della regione, che generalmente comprende proprietà del valore minimo di 2 milioni di €, non aspettatevi di trovare tutto ciò che cercate navigando su Internet o rivolgendovi al vostro agente immobiliare. Alcuni tra gli gli immobili più esclusivi di questa fascia non saranno mai quotati ufficialmente, al fine di tutelare la privacy del venditore. Soltanto un numero limitato di persone sarà a conoscenza della disponibilità di questi immobili sul mercato, previa firma di un accordo di riservatezza mirato a limitare i possibili acquirenti ad un gruppo selezionato. Gli acquirenti di fascia alta non sono generalmente interessati alle proprietà che sono troppo pubblicizzate, e i venditori di fascia alta lo sanno bene.

Chiunque decidiate di utilizzare sarà importante avvalersi di un agente di vendita con adeguata copertura assicurativa e in possesso di regolare licenza, o ‘Carte Professionnelle’.

Jez Moore, fondatore di The Azur Collection, è specializzato nella ricerca personalizzata di proprietà all’interno del mercato degli immobili di lusso della Costa Azzurra. www.theazurcollection.com.

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