Il mercato immobiliare di lusso in Europa: quando la Macro batte la Micro

Gli acquirenti immobiliari più esperti hanno sempre preso in considerazione sia fattori macroeconomici (come il livello medio dei salari, la crescita demografica, i tassi di interesse e il livello di investimenti diretti) che fattori microeconomici (tra cui la caratterizzazione domanda – offerta, il tasso di capitalizzazione del mercato locale, il miglioramento di una strada o quartiere, il potenziale di un determinato immobile) e la particolare situazione del venditore, prima di procedere ad un investimento immobiliare.

Poichè il settore ha un carattere locale, i fattori microeconomici hanno spesso maggiore influenza nel determinare il ritorno di un certo investimento. In altri termini anche in un’economia in difficoltà o in una città difficile, un investitore può riuscire ad effettuare delle operazioni molto profittevoli comprando immobili ad un prezzo favorevole e/o rinnovandoli in maniera intelligente tali da poterli vendere ad un premium rispetto ai prezzi di mercato. Dopotutto la maggior parte dei milionari che ha fatto fortuna nell’immobiliare vi è riuscito grazie ad un superiore livello di conoscenza del mercato locale nel quale ha investito, spesso unita a senso pratico ed una buona capacità di negoziazione.

Tuttavia avere la capacità di leggere le tendenze macroeconomiche non è mai stato cosi importante per chi opera sui mercati Europei, in un momento nel quale gli spread tra i tassi di interesse e la liquidità delle banche locali si sono accentuati, i governi a corto di fondi prendono di mira i proprietari degli immobili a più alto valore al fine di raccogliere maggiori fondi e le economie più fragili faticano a ravvivare la domanda interna.

D’altro canto, in un mondo sempre piu globalizzato, le località (ed i rispettivi operatori immobiliari) che riescono ad attrarre acquirenti internazionali sono in grado di mettere in pratica una formidabile strategia di hedging (diversificazione del rischio).

In tempi recenti le prospettive di mercato per le proprietà più esclusive al mondo sono peggiorate a causa della crisi dei debiti sovrani in Europa, della salute dell’economia mondiale e delle misure di calmieramento adottate dai mercati asiatici; a Maggio scorso un report pubblicato da Knight Frank ha mostrato che il prezzo medio delle proprietà di lusso nelle 23 città più importanti a livello mondiale è calato per la prima volta dal 2009 dello 0,4% rispetto ai primi 4 mesi del 2012, riflettendo un rallentamento della domanda internazionale. Mentre il calo del mercato immobiliare in Grecia, Spagna e Portogallo, cominciato appena dopo l’inizio della crisi finanziaria, si è aggravato a causa dell’intensità della crisi dei debiti sovrani, più recentemente altri paesi si sono aggiunti al gruppo. Quest’anno uno studio pubblicato da Nomisma ha rivelato che anche le località italiane che erano state meno permeabili alla crisi, come Roma e Milano hanno registrato una lieve discesa dei prezzi, mentre il tempo medio necessario a vendere un immobile di lusso è praticamente raddoppiato rispetto al 2010, raggiungendo il considerevole valore di 14 mesi. D’altra parte il calo del mercato italiano delle case vacanza è iniziato ben prima, nel corso del 2011, e ad oggi ha già registrato una discesa dei prezzi media compresa tra il 10% ed il 20% rispetto ai valori massimi di ciclo. In alcune località di pregio, la maggior parte della domanda immobiliare proviene principalmente da ricchi acquirenti stranieri.

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Dall’altro lato delle Alpi la situazione non sembra molto più promettente, soprattutto a seguito dell’arrivo di François Hollande, il cui spaventoso aumento delle imposte avrà senza dubbio un impatto negativo sulle località che hanno una domanda basata maggiormente sugli acquirenti locali. Un rapporto di Savills ha recentemente messo in evidenza come a Parigi i prezzi sono calati del 3,4% durante la prima metà del 2012 a causa di una domanda più fievole, ed afferma che un nuovo calo sembra ormai inevitabile. Le proposte di Hollande includono un incremento delle imposte sugli affitti dal 20% al 35,5%, con un effetto retroattivo a partire dall’inizio del 2012 ed un aumento delle imposte sul capital gain dal 19% al 34,5%. Allo stesso tempo chi possiede degli immobili e altri beni in Francia per un valore superiore a €1.3 milioni dovrà far fronte ad un incremento significativo delle imposte annuali.

Solo fino al 2011 la capitale francese aveva invece registrato uno dei più forti tassi di crescita tra le principali città Europee, grazie ad un influsso di ricchi acquirenti internazionali che consideravano Parigi come uno dei mercati rifugio per gli investimenti immobiliari al pari di Londra.

Il caso di Londra rappresenta un esempio chiaro di come gli investitori che avevano previsto questa corsa agli investimenti rifugio avrebbero potuto effettuare delle operazioni immobiliari estremamente profittevoli senza dover conoscere gli ultimi progetti di sviluppo nella capitale o senza dover necessariamente scommettere sui quartieri in forte sviluppo. Sarebbe bastata una strategia estremamente semplice: investire nelle proprietà dei quartieri più centrali. Infatti sebbene tali quartieri dovrebbero registrare una crescita pressochè nulla quest’anno, essi sono cresciuti del 51% dal 2009.

In controtendenza con il resto del continente altre località Europee hanno registrato una crescita dei prezzi considerevole a fronte di tendenze macroeconomiche positive. In Svizzera per esempio, con i tassi di interesse ai minimi storici e l’azione della Banca Centrale Svizzera volta ad evitare il rafforzamento del Franco Svizzero, la domanda di mutui a livello nazionale è aumentata significativamente, provocando un forte aumento dei prezzi immobiliari, sebbene molto recentemente certi sotto mercati hanno mostrato segni di un possibile rallentamento. Secondo l’ultimo rapporto di stabilità finanziaria della Banca Centrale Svizzera il volume dei mutui del mercato interno è aumentato del 6,5% nel 2011, mentre oltre un quinto delle corrispondenti proprietà residenziali presenta un rapporto tra il valore dell’immobile ed il mutuo erogato superiore all’80%. Alla stessa stregua gli investitori hanno recentemente puntato sul mercato tedesco, attirati da una regolare crescita dei prezzi degli immobili, da bassi tassi dei mutui ipotecari e da stabili prospettive macroeconomiche. In un articolo pubblicato dalla CNBC, Helge Scheunemann, responsabile delle ricerche di mercato da Jones Lang LaSalle in Germania, afferma che la crescita dei prezzi è principalmente dovuta ad una situazione economica stabile, ad un tasso di disoccupazione decrescente oltrechè da una mancanza di immobili di qualità. La domanda più elevata è legata alla situazione economica globale.”

In conclusione, sebbene i fattori microeconomici siano fondamentali per valutare una proprietà ed il suo potenziale di crescita (Te Atrium pubblica regolarmente delle guide sull’immobiliare in diversi paesi – consulta qui la guida di Londra), in un mondo globalizzato e sofisticato in costante evoluzione, i fattori macroeconomici dovranno essere tenuti in maggiore considerazione, in particolar modo per immobili di fascia alta.

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