Private Banking: Come mai gli acquirenti di immobili di pregio utilizzano sempre più servizi su misura

In questo articolo Melanie Bien esplora i pro e i contro di utilizzare i servizi di private banking rispetto a quelli offerti dalle banche cosiddette “retail” con principale focus sul mercato di Londra.

Foto: Patrick Wang/ Shutterstock

Credere che gli acquirenti più facoltosi non abbiano bisogno di un mutuo rappresenta una falsa credenza. Anche se fossero nella posizione di acquistare un immobile di lusso del valore superiore a 2 milioni di sterline in contanti, perchè dovrebbero farlo? Con i tassi di interesse ai minimi storici negli ultimi 4 anni, se mai sia esistito un tempo giusto nel quale sia opportuno prendere a prestito il denaro è questo il momento.

L’indebitamento consente all’acquirente di incrementare il proprio budget ed acquistare un immobile più grande. Inoltre molti acquirenti internazionali preferiscono indebitarsi piuttosto che trasferire tutto il denaro dall’estero, con i rischi ed i costi associati. Può infatti non convenire spostare cifre considerevoli nel Regno Unito se poi non ci si vive stabilmente o si prevede di ritrasferirsi in un non lontano futuro.

Se mai sia esistito un tempo giusto nel quale sia opportuno prendere a prestito il denaro è questo il momento.

Vi sono inoltre delle considerazioni fiscali. Da Aprile 2012 un numero più elevato di acquirenti di case di lusso acquista l’immobile a proprio nome per evitare di pagare l’imposta di bollo (stamp duty) fissata al 15% per le società. Ma laddove l’acquisto sia effettuato tramite società, un consulente fiscale suggerirebbe di incrementare la percentuale di debito per rendere l’operazione più efficiente possibile, in particolar modo per mitigare l’imposta sulle successioni.

Tuttavia mentre da un lato vi sono tutte le ragioni per ricorrere ad un mutuo anche per le case di prestigio, dall’inizio della crisi finanziaria ciò è diventato notoriamente più difficile. Le banche commerciali hanno ridotto il volume dell’attività creditizia e i prestiti che prevedono il pagamento del solo interesse; anche il rapporto tra mutuo e valore dell’immobile è stato ridotto ed è difficile ottenere prestiti superiori a 500.000 sterline. In conclusione chiunque cerchi di acquistare una proprietà di prestigio a Londra difficilmente potrà trovare una soluzione utilizzando le grandi banche commerciali.

Vi sono però altri tipi di soluzioni disponibili. Notoriamente le private banks, da sempre abituate a gestire le richieste di clienti facoltosi, rappresentano la soluzione per molti compratori che vogliano prendere a prestito somme pari o superiori ad 1 milione di pound a patto che guadagnino almeno 250.000 sterline l’anno.

Sebbene alcune banche private abbiano incrementato i requisiti necessari per accedere al credito e talvolta richiedano ai nuovi clienti di impegnare almeno il 20% dell’importo del mutuo in beni investiti con la banca (si tratta di una politica discrezionale che può variare da caso a caso), esse non hanno difatti diminuito gli impieghi complessivi ed hanno approfittato della situazione per acquisire quote di mercato lasciate da altri operatori.

Prodotti su misura ed una gestione veloce ed efficiente al fine di rispettare le scadenze richieste dai clienti più esigenti fanno delle banche private la scelta migliore per molti acquirenti facoltosi.

Alle private banks più conosciute come Coutts, si sono affiancate diverse altre banche di nicchia, poco conosciute al punto che può risultare difficile individuarle. Per chi ha già una posizione aperta in una banca privata c’è inoltre da dire che non sempre quella può rivelarsi la scelta giusta per il finanziamento del mutuo. È quindi essenziale rivolgersi ad un broker indipendente che comprenda il mercato e conosca tutte le private banks che vi operano. Un bravo broker potrà ben consigliare il cliente circa le migliori condizioni del mutuo.

Purtroppo non vi sono delle tabelle omni comprensive che riassumano le differenti condizioni offerte da ciascuna private bank; alcune banche tralaltro come la Handlesbanken non definiscono nemmeno i criteri, tanto discrezionale è la scelta. Altre come Coutts o Barclays Wealth pubblicano delle tabelle sui propri siti web ma diverse condizioni sono adattate al singolo individuo. Molto dipende da quanto la banca vuole un determinato cliente; i più desiderabili potranno accedere alle tariffe più competitive sul mercato. Per esempio è possibile prendere a prestito fino a 1,5 milioni di sterline al 2,95% per 5 anni, a patto di versare un deposito del 40%. Se si preferisce la flessibilità di un tasso variabile, fino a 3 milioni possono essere presi a prestito utilizzando un tasso variabile all’1,99% sul Bank Base Rate per 5 anni, con un pay rate del 2,49%. Per chi richieda mutui di 10 milioni o più, i tassi disponibili partono dall’1,6% sul Libor con un pay rate del 2,12%. Inoltre a differenza delle banche commerciali sono spesso disponibili ad offrire mutui che prevedono il pagamento della sola quota di interessi.

Uno dei grossi vantaggi delle private banks è rappresentato dal fatto che esse ben comprendono la complessità del business

In definitiva le private banks offrono termini più vantaggiosi rispetto a quelle commerciali perchè puntano a sviluppare una relazione con il cliente che includa anche l’investimento immobiliare in oggetto. Uno dei grossi vantaggi delle private banks è rappresentato dal fatto che esse ben comprendono la complessità del business del cliente e hanno la flessibilità di assecondarlo in tempi rapidi.

Volendo guardare al prossimo futuro, nei prossimi 12, 18 mesi è prevedibile che le banche commerciali non modificheranno i propri criteri, ma anzi li rendano ancora più stringenti, mentre le private banks non dovrebbero modificare la loro strategia ed i parametri ad oggi utilizzati per la concessione dei crediti.

Melanie Bien è la fondatrice di Bien Media, dove svolge attività di pubbliche relazioni per aziende specializzate in finanza immobiliare. Melanie è stata per 10 anni una giornalista di The Times e The Independent. È l’autrice di quattro libri sull’immobiliare, tra i quali “Renting Out Your Property For Dummies” ed è una delle persone più influenti nel mercato immobiliare nel Regno Unito secondo il Daily Telegraph.

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