Retrouvez notre dernier billet d’invité avec Miranda Bothe qui nous livre ses conseils pour acquérir un bien de prestige à Paris.
1. Définissez clairement des objectifs pour votre propriété de prestige à Paris.
Identifiez tout d’abord les spécificités et les caractéristiques que vous recherchez dans une propriété de luxe : la vue, des particularités d’époque, un jardin ou un espace extérieur, un emplacement dans une zone animée, ou au contraire dans un voisinage plus privé ou exclusif…. La bonne propriété et le bon emplacement doivent correspondre à ces critères.
Les propriétés de prestige à Paris ont souvent un siècle, voire plus. Pour les appartements d’époque, les plafonds les plus hauts se trouvent au 2ème étage et les terrasses sont rares. La vue sur la Seine est un grand plus-value, particulièrement dans les zones recherchées comme Saint Germain des Prés ou l’Ile Saint Louis. Il est important de savoir ce qui est rare et spécial dans un marché afin de savoir reconnaître une bonne occasion et être prêt à agir en conséquence.
Crédit Photo: Coté Maison
2. Si vous adhérez à un prêt immobilier, assurez-vous au préalable qu’il est garanti afin de manifester votre intérêt avec efficacité pour une propriété.
Les prêts immobiliers à Paris, et en France en général, ont toujours respecté un ratio prêt/valeur strict; d’ailleurs cela s’est révélé une bonne chose pour le pays lorsque la crise des subprimes a touché la valeur immobilière de la plupart des grandes villes de l’Ouest. Les catégories supérieures sont parfois surpris d’apprendre que leurs importants investissements, les revenus issus de la location, et les autres fonds ne sont que partiellement pris en considération par les banques françaises pour calculer les “revenus” , facteur qui permet d’évaluer l’emprunt maximum disponible.
Sachez aussi que les vendeurs de propriété de luxe à Paris acceptent rarement la clause suspensive d’obtention de crédit. Si le prêt est important, un acheteur peuvent mieux positionner son offre en acceptant une période suspensive courte, en livrant un acompte substantiel et en présentant l’approbation préliminaire de son prêt, si celle-ci est demandée.
3. Ayez une approche globale dans votre processus de recherche.
Alors que la majorité des acheteurs immobiliers à Paris démarrent leurs recherches sur Internet, un grand nombre de propriétés de prestige ne sont pas officiellement répertoriées sur les principaux sites. Les Français sont particulièrement protecteurs en ce qui concerne la confidentialité ou la démonstration de la richesse ; de nombreuses luxueuses propriétés changent de propriétaires- entre particuliers ou par des agents exclusifs – sans jamais avoir été publiquement mises sur le marché (ndlr: c’est pour cela que Te Atrium, outre les propriétés dans les meilleurs quartiers de Paris visibles sur le portail, offre des services de recherche immobilière et de chasse immobilière afin d’aider ses clients dans les recherches les plus difficiles). Soyez donc prêt à étendre la portée de votre recherche au-delà des traditionnelles voies pour accéder à certaines des meilleures et des plus exclusives propriétés. Pour les biens qui vous intéressent, une visite est indispensable.
4. Envisagez d’embaucher un chasseur de bien immobilier
Il n’y a aucune « Multiple Listing Service » ou de base de données publique d’annonces à Paris. C’est donc un grand défi pour l’acheteur, qui doit contacter des dizaines d’agents afin d’obtenir un panorama complet de toutes les propriétés disponibles. En d’autres termes, chaque agent dispose seulement de ses annonces et qu’il a un accès limité aux propriétés gérées par d’autres agences. Au cours d’une transaction immobilière, les agents représentent les deux parties et sont donc plus enclin à conclure la vente qu’à défendre les intérêts de l’acheteur.
Dans le marché de l’immobilier de luxe, de nombreuses propriétés sont représentées par des intermédiaires privés travaillant dans les coulisses pour trouver des acheteurs intéressés ; la publicité tend donc à être évitée. Ces “chasseurs” peuvent disposer d’une licence d’agents immobiliers, mais ils peuvent également être des avocats, des conseillers financiers, ou tout simplement des personnes jouissant d’un riche réseau. Leurs services et leurs propriétés ne sont pas trouvables au grand public. Les chasseurs immobiliers, grâce à leur vaste réseau de contacts, peuvent accéder à un grand nombre de propriétés pour leurs clients et connaitre les biens disponibles avant qu’ils ne soient mis sur le marché .
Travailler avec un agent réactif, fiable et disposant d’un bon réseau de contacts peut vous permettre de mener une recherche globale et de vous faire gagner du temps et de l’argent.
5. Evaluer méticuleusement chaque propriété.
L’évaluation d’une propriété de luxe est plus compliquée qu’une propriété classique, car des éléments distinctifs comme l’importance historique du bien et/ou une rénovation récente peuvent jouer un rôle plus important que pour les objets d’une gamme inférieure. C’est pour cette raison qu’il est primordial d’organiser des visites détaillées et de ne pas laisser un agent immobilier occupé vous presser dans votre démarche.
Attendez-vous à prendre environ 2 heures pour visiter une grande propriété ; cela vous permettra d’évaluer les méthodes de construction et les matériaux, les éléments architecturaux et les restrictions, le voisinage, la sécurité ainsi que d’autres caractéristiques importantes. Il peut aussi être souhaitable de recourir aux services d’un professionnel d’inspection immobilière.
Les acheteurs internationaux sont souvent surpris de constater que les propriété à Paris - à n’importe quel prix, propriétés de luxe y comprises- peuvent être présentées via des dossiers mal ficelés- voire rien du tout-, ou via un agent mal informé. Il est donc important d’avoir un avis complet et objectif, ainsi que des informations sur le marché et sur la propriété, pour reconnaitre la perle derrière ces apparences qui ne lui rendent pas justice.
6. Ne pas précipiter le processus de décision.
Pour les appartements de Paris, le vendeur est tenu à fournir à l’acheteur les procès-verbaux de la copropriété des 3 dernières années, la réglementation de la construction, ainsi que les rapports d’inspection de l’électricité et des installations de gaz, la présence d’amiante ou de plomb et le diagnostic de performance énergétique de la propriété. Si les éventuels défauts du bien peuvent devenir un argument de négociation, ils sont rarement pris en charge par le vendeur, ni même stipulés par l’acheteur comme conditions sine qua non pour le bon déroulement de la vente.
Prenez le temps nécessaire pour examiner tous les documents et demander toutes les inspections nécessaires, cela vous permettra d’obtenir le plus de garanties possibles pour vous décider. Parallèlement, sachez appréciez les différences historiques et soyez prêt à accepter certains “défauts” - il n’y a pas de “parfait état” lorsque les biens ont plus de 100 ans.
7. Examiner des propriétés comparables
Comprendre la valeur de la propriété et du marché est la clé pour faire une offre appropriée. En France, seules quelques informations sur la valeur des propriétés vendues sont disponibles ; elles se fondent sur la taille, l’année de construction et l’emplacement. Faire une estimation avec ces données peut s’avérer compliquée, car les informations comme les récentes rénovations, l’agencement, son histoire ou tout autre caractéristique ne sont pas prises en compte alors qu’elles jouent un rôle important dans la détermination du prix de marché.
Pour cette raison, il est peut être utile de visiter un certain nombre de propriétés comparables, afin de mieux comprendre la valeur de la propriété à l’étude. Il est toutefois compréhensible que l’agent peut s’avérer réticent à organiser d’autres visites et à agir uniquement dans l’intérêt de l’acheteur en lui donnant toutes les informations nécessaires pour sa décision.
Pour cette raison, il est peut être utile de visiter un certain nombre de propriétés comparables, afin de mieux comprendre la valeur de la propriété à l’étude.
8. Faire une offre attractive
Les propriétaires de biens de luxe sont généralement fiers de leurs propriétés, que ce soit pour une propriété de famille ou pour un bien nouvellement rénovés par le propriétaire actuel. Si vous intéressez le vendeur, montrez votre appréciation concernant la valeur de sa propriété, ce faisant, il pourrait reconnaitre ce lien partagé et souhaiter que vous « remportiez » la propriété sur les autres acheteurs potentiels.
Faire une offre appropriée n’est pas facile. Dans certains cas, les vendeurs ne sont pas très motivés à vendre et ils ont les moyens financiers de patienter pour obtenir le prix qui leur semble juste. Culturellement, les Français n’aiment pas marchander sur les prix et tendent à fixer leurs prix selon ce qui leur semble “raisonnable”; faire une offre trop en deçà des attentes du vendeur peut avoir un effet négatif sur lui, car il pourrait décider ne pas vous vendre son bien et ce, à n’importe quel prix. Même une négociation des prix doit être subtile ; permettre au propriétaire de sauver la face est la clé de la réussite.
Les acheteurs payant en comptant doivent éviter de méprendre leur pouvoir de négociation en faisant une offre basse presque insultante. Le vendeur pourrait décider de prendre un autre acheteur, même si son offre est financée par un prêt, grâce à un acompte substantiel et à l’apport d’informations prouvant son sérieux et la solidité de ses finances.
9. Structurez l’achat en prenant en compte l’héritage et la fortune
Le marché immobilier français présente certaines exigences légales auxquelles vous devez prêter attention . Par exemple, la France impose des droits de succession, un concept inconnu pour les acheteurs provenant de pays comme le Canada, l’Australie et la plupart des Etats-Unis (Louisiane est une exception). La France a également des sociétés permettant la détention d’un bien immobilier comme les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) apportant plus de flexibilité aux propriétaires en facilitant la transmission du bien sur le long terme.
De plus, la France dispose d’un impôt sur la fortune si votre patrimoine net taxable est supérieur ou égal à 1,3 million d’euros. Adhérer à un prêt immobilier est une option pour réduire cette taxe.
C’est pourquoi, pendant la période de 2 ou 3 mois nécessaire pour la conclusion du contrat, il est recommandé d’évaluer les avantages d’une SCI selon vos besoins. Changer de structure de détention ou adhérez à un prêt après l’achat peut s’avérer coûteux. Un bon avocat local spécialisé dans l’immobilier peut vous épargner bien des maux de têtes.
10. Garder les détails en mémoire et minimiser l’inconnu.
Pour les étrangers, acheter une propriété de luxe en France est un investissement majeur et peut s’avérer difficile dans un marché qui ne leur est pas familier, il est donc important que l’acheteur étranger s’entoure de professionnels pouvant être sollicités à tout moment et de préférence dans la langue de l’acheteur.
Si vous pensez embaucher un architecte d’intérieur ou un décorateur, prenez-vous y à l’avance pour qu’il puisse évaluer quels changements sont possibles. Rappelez-vous toutefois que de nombreux immeubles à Paris sont classés, ainsi, certaines caractéristiques doivent être impérativement préservées. C’est également un avantage pour la planification des rénovations, qui pourront commencer dès que l’acquisition est finalisée.
Enfin, en plus du prix d’achat, soyez conscient de tous les coûts inhérents à la transaction immobilière comme les frais de notaires et l’assurance sur la propriété.
Miranda Bothe est la fondatrice et la propriétaire de Paris Property Group, une agence immobilière tout service à Paris. L’agence est spécialisée dans la gestion d’une clientèle internationale souhaitant investir dans une propriété résidentielle et commerciale, en particulier celles de qualité exceptionnelle et à forte valeur d’investissement.
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