10 conseils pour acheter une propriété de luxe sur la Côte d’Azur

10 conseils pour acheter une propriété de luxe sur la Côte d’Azur

Difficile de résister aux charmes et au prestige de la Côte d’Azur. Si vous comptez acheter une propriété de luxe sur la Côte d’Azur, vous aurez l’embarras du choix entre les appartements haut de gamme de la ville de Cannes, les villas de prestige à Saint-Jean-Cap-Ferrat, Cap d’Antibes ou encore Saint-Tropez, sans oublier les propriétés de luxe plongées dans la nature et l’authenticité de Mougins ou Saint Paul de Vence.

Mais comme dans tout marché immobilier de prestige, certaines embûches peuvent se présenter au cours de votre recherche de votre propriété de luxe. Ainsi, vous trouverez ci-dessous 10 conseils d’un professionnel du secteur immobilier haut de gamme, Jez Moore, fondateur de Azur Collection, pour vous aiguiller dans votre recherche.

1. Sachez ce que vous voulez

Plus vous fournissez de détails, plus vous serez en mesure d’affiner vos exigences et de trouver exactement ce que vous recherchez. Prenez en considération quelles sont les nécessités absolues et non négociables à juxtaposer avec les « bon à avoir ». Trouvez ci-dessous une sélection de critères qui facilitera votre recherche de la bonne propriété :

Emplacement – voir ci-dessous (no 6)

Taille – Quelle est la grandeur de la propriété recherchée? La France utilise le système métrique, le mètre carré est donc la mesure officielle. Toutes les mesures représenteront la surface habitable de la propriété, ce qui exclut la cave, terrasses, garages etc …

Terrain – Combien de terrain cherchez-vous pour la propriété? En général, il est convenu que plus le terrain est vaste, et plus vous bénéficierez d’intimité; ceci est une considération à ne pas oublier. Il existe, évidemment, bien d’autres moyens pour avoir de la confidentialité. Si vous prévoyez d’acheter une maison de vacances, rappelez-vous que plus le terrain sera grand, et plus l’entretien nécessaire sera important.

Style – Il y a différents styles sur la Côte d’Azur, assurez-vous de savoir quelles sont vos préférences. Vous trouverez notamment le style contemporain, provençal, bastide/mas, belle époque, Napoléon III, manoir, château et d’autres encore.

Vue – Au niveau vue, dans cette région on est gâté. La vue la plus demandée reste la mer au sud et le massif de l’Estérel à l’ouest, derrière lequel le soleil se couchera. Cette combinaison est réellement magique. Il y a bien d’autres vues spectaculaires comme sur les Alpes du Sud et les Gorges du Verdon. Cela dépendra en partie de l’emplacement que vous préférez et, bien sûr, de votre budget. Les vues sur la mer se monnaient le plus.

Exposition –voir Exposition solaire/vue ci-dessous (no.7)

Condition – Etes-vous disposé à mener des travaux de restructuration à la propriété pour la remettre au goût du jour ou vous préférez un bien dans lequel vous pouvez emménager immédiatement et où vous apporterez quelques touches personnelles ?

Raison de l’acquisition– Achetez-vous un bien avant tout pour investir ou pour en faire une propriété de vacances que vous prévoyez de garder dans un futur proche ? Si vous penchez pour la première raison, des recherches détaillées et un benchmarking vous assurera que le retour sur investissement soit avantageux sur le temps.

Budget – La question cruciale. Il est impératif que votre budget soit réaliste et en ligne avec ce que vous espérez acquérir. Cela vous évitera toute frustration et toute déception avant de commencer votre recherche de propriété de prestige.

2. Ignorer le prix, initialement

Votre priorité doit être de trouver une propriété correspondant à vos critères et non d’obtenir la plus belle affaire. C’est très bien d’acheter une propriété à un prix qui vous semble bon, mais si vous n’êtes pas satisfait de la propriété six mois plus tard, cela s’avèrera une perte de temps.

Une fois trouvée(s) la ou les propriétés qui vous enthousiasme(nt), la négociation entre en jeu. Cette partie est un immanquable dans toute transaction immobilière sur la Côte d’Azur et les prix des propriétés sont fixés en conséquence. Si vous utilisez les services d’un chasseur immobilier (voir ci-dessous), voyez avec lui si vous pouvez obtenir des informations de référence sur des propriétés similaires vendues récemment dans la zone afin d’avoir une ligne directrice.

Comme pour tous les marchés de prestige, le prix est très subjectif et dépend notamment du besoin qu’à le vendeur d’acheter et de la motivation de l’acquéreur de l’acheter. Quoi que vous décidiez, agissez rapidement – si la propriété de luxe qui vous intéresse est spéciale, il est probable qu’elle suscite de l’intérêt ailleurs. Si vous ne vous manifestez pas tôt, vous pourriez perdre cette opportunité.

3. La recherche n’est pas toujours comme elle semble être

Ce que vous lisez sur le marché immobilier français dans la presse internationale reflète rarement la réalité des marchés de prestige et de grand luxe comme le peuvent l’être le centre de Paris et certaines parties de la Côte d’Azur.

En tant qu’investisseur, il y a de nombreuses zones d’ombre dans les médias, en particulier lorsque la propriété immobilière est concernée et lorsque la France n’a pas été exclu d’une telle couverture.
Toutefois, cette information générique, et souvent mal comprise, s’applique généralement à la totalité du marché et aux zones de prestige. Les simples lois de l’économie nous indiquent que là où la demande est plus forte que l’offre, les prix tendent à augmenter, et pendant que le nombre de transactions peut avoir diminué au cours de la récente crise économique, il n’ y a aucune explosion de bulle immobilière à prévoir pour la tranche la plus élevée du marché.

4. Structure financière

Il est généralement considéré comme un avantage de payer en liquide, car cela favorise une transaction plus rapide, qui ne dépend pas de l’approbation de la banque pour l’obtention d’un prêt. Alors que ce n’est certainement pas la question, si en tant qu’acquéreur particulier vous achetez intégralement en fonds propre, vous vous exposez à un des régimes fiscaux les plus durs d’Europe. La rapidité de la transaction peut toujours être maintenue mais à travers des structures de taxes plus avantageuses . Vous devriez prendre conseil auprès d’un expert en gestion de patrimoine et de spécialistes fiscaux qui ont une connaissance approfondie du système fiscal pour comprendre comment votre position peut être optimisée. Il est fortement conseillé de s’entourer d’experts locaux notamment si vous êtes étranger, car votre propre spécialiste fiscal pourrait ne pas être familier avec les taxes constamment en évolution et les répercussions qu’elles peuvent avoir.

5. Immeuble/extension des droits

Chaque propriété ou parcelle de terrain est à l’intérieur d’un plan de situation spécifique, défini selon les règles d’urbanisme en vigueur, qui varie significativement dans toute la région.

Les permis de construire sont délivrés par la mairie de compétence, et chaque propriété dispose d’un coefficient d’occupation des sols. Ce coefficient vous indique sur quel pourcentage du terrain vous pouvez bâtir. Par exemple, une propriété située sur un terrain d’un hectare (10.000 m2) pourrait avoir un coefficient de 0,15. Cela signifie que le maximum d’espace habitable pouvant être construit à l’intérieur de ce terrain est de 1.500 m2 (ou 15% de la surface totale du terrain)

A l’intérieur de chaque zone, il pourrait y avoir d’autres restrictions, comme une zone boisée où les arbres sont protégés (c’est souvent le cas à St Tropez, où vous pouvez avoir une propriété très proche de la mer mais avec une vue très restreinte sur celle-ci pour ce motif). Les zones protégées passent en priorité sur tout coefficient d’occupation des sols.

Ainsi, il est important de vous renseigner sur les potentiels développements d’une propriété car tout projet d’agrandissement devra au préalable avoir l’aval du service d’urbanisme de la commune.

6. Emplacement

La Côte d’Azur est sans aucun doute un marché haut de gamme et certaines parties sont même intéressées par l’hyper luxe. Un grand nombre d’acquéreurs se rendent dans la région avec l’idée d’acheter une propriété de prestige mais sans savoir exactement où. Naturellement, cela se répercutera dans des recherches qui seront plus longues, car l’acquéreur devra se familiariser avec la large variété offerte par la région. Car il y a vraiment de tout : entre les vues panoramiques sur la mer, en passant par une propriété ‘les pieds dans l’eau’ sur un des Caps, ou encore les vues sur les montagnes, les forêts, sans oublier les villages perchés historiques à seulement 30 minutes de Cannes…. Vous devez juste savoir ce qui vous plait le plus.

7. Exposition solaire/ vue

L’exposition au soleil et la vue sont deux des critères les plus recherchés dans la région. Une exposition sud-est est perçue comme la meilleure avec habituellement une vue sur la mer. Mais soyez prudent – il est possible d’avoir une exposition sud-est mais sans soleil à partir de 16h, dû aux environs souvent montagneux qui jouent d’ailleurs un rôle si important dans la beauté de la région.

De la même façon, ce que vous pourriez considérer comme « vue sur la mer » pourrait ne pas être en ligne avec l’opinion d’autres personnes. Mais un bon zoom optique peut toujours transformer un « aperçu mer » en une superbe vue sur la mer.

Ainsi, le conseil n’est pas seulement de visiter la propriété pour la vue mais aussi de la visiter à différents moments de la journée pour s’assurer que l’exposition au soleil soit comme vous la souhaitez. Bien sûr, avec la chaleur du soleil pendant les mois estivaux, certains préfèrent un peu d’ombre vers la fin de l’après-midi – tout est question de goût personnel.

8. Accès/Trafic

Assurez-vous de tout connaître sur comment les accès qui mènent à la propriété de votre intérêt. Quels sont les droits de passage et quel est le trafic à différents moments du jour/ de l’année sont deux questions auxquelles vous devriez trouver réponse avant de vous engager dans une acquisition immobilière.

Si les accès vers la propriété désirée ne sont pas en bonne condition, il pourrait être utile qu’une personne puisse parler avec le voisinage pour vérifier s’il y a la possibilité d’améliorer les routes ou non.

9. Sécurité

Comme dans tous les marchés immobiliers de prestige, la sécurité doit être prise au sérieux. La richesse est inévitablement la cible de la criminalité ; s’assurer que votre propriété est bien sécurisée vous permettra d’avoir l’esprit tranquille, que vous soyez dans votre propriété ou non. Il est impératif que vous fassiez appel à des experts, ce qui, en proportion de l’investissement total, vous coûtera relativement peu.

10. Demander l’aide d’un professionnel

Trouver des professionnels en qui vous avez confiance et faites appel à eux autant que possible. Par exemple, vous pourriez faire appel à un spécialiste de la recherche immobilière, aussi connu comme chasseur de biens immobiliers, qui pourrait vous aider à optimiser le temps dédié à la recherche de la bonne propriété.

Vous pourriez consulter un bien qui semble superbe sur une brochure ou sur internet, mais les photos peuvent souvent être trompeuses. Votre spécialiste pourra pré-visiter les propriétés de votre intérêt et appliquer son expertise locale au regard de tous les facteurs listés ci-dessus. Ainsi, lors d’une visite dans la région pour visiter un portefeuille prédéfini de propriétés, vous visiterez seulement celles qui correspondent à 100% à vos exigences.

Votre spécialiste peut également vous montrer avec précision où se trouve la propriété et a généralement accès aux biens qui ne sont pas officiellement sur le marché.
Si vous recherchez une propriété dans le marché immobilier de luxe - soit officiellement dans la gamme de prix supérieurs à 2 millions d’euros- ne pensez pas que toutes les propriétés sont publiquement mises en vente ou qu’elles sont toutes vendues via votre agent immobilier. Cela s’applique particulièrement dans le marché très haut de gamme où certaines propriétés ne sont jamais officiellement en vente pour protéger la confidentialité du vendeur. Elles sont en fait destinées à une vente discrète, auprès d’un nombre restreint de personnes approuvées au préalable par le vendeur, et elles remplissent des conditions de confidentialités préétablies. Les acquéreurs immobiliers haut de gamme ne sont généralement pas intéressés par les propriétés largement diffusées, et les vendeurs de l’immobilier de prestige le savent.

Qui que soit la personne à laquelle vous faîtes appel, assurez-vous qu’elle soit assurée et qu’elle détienne la Carte Professionnelle.

Jez Moore est le fondateur de Azur Collection, un chasseur de bien immobilier sur mesure et uniquement dédié au marché immobilier de luxe dans la Côte d’Azur. www.theazurcollection.com.

Après ces conseils, retrouvez notre post consacré au marché immobilier de luxe de la Côte d’Azur.