L’évaluation
Dans cette section, nous souhaitons présenter une brève description des principales méthodes d’évaluation d’un bien immobilier en Italie. Etant donné la complexité de l’argument, cette description ne se veut pas exhaustive et nous invitons nos lecteurs à approfondir le thème en consultant des documents plus spécifiques.
Selon la banque d’Italie, la valeur est représentée par « le montant estimé auquel le bien immobilier serait vendu à la date de l’estimation dans une opération menée entre un vendeur et un acheteur tous deux consentants, aux normales conditions de marché après une promotion commerciale adéquate, dans un cadre où les parties ont agi en connaissance de cause, avec prudence et sans aucune contrainte».
Crédit Photo: Katy89 / Shutterstock
La valeur de marché est estimée par le biais de l’application de procédures et de méthodes d’estimation en référence à la typologie, aux conditions du bien immobilier et aux circonstances les plus probables où le bien est vendu sur le libre marché.
Les méthodes principales utilisées pour estimer la valeur de marché sont respectivement :
- La méthode de comparaison de marché
- La méthode financière
- La méthode des coûts.
Le choix de la méthode d’estimation est lié à la disponibilité des données, aux circonstances du marché et à la condition du bien immobilier à estimer. Ci-dessous, nous présentons une synthèse des méthodologies les plus utilisées pour le calcul de la valeur de marché d’un bien, à partir du Code publié par l’ABI (c’est-à-dire l’Associazione Bancaria Italiana).
Méthode de Comparaison de Marché
La méthode de comparaison de marché se base sur le relevé des prix de marché et des caractéristiques des biens immobiliers appartenant au même segment de marché du bien à estimer.
Quand les données immobilières relatives au segment de marché du bien à évaluer sont disponibles, la méthode de comparaison de marché représente la meilleure estimation de la valeur du bien à un moment donné. La limite de cette approche se trouve dans le fait que, vu son étroite relation avec les conditions du marché, il puisse indiquer une valeur significativement différente comparée aux données historiques, et donc potentiellement sujette à une correction dans les deux côtés.
Suite au relevé et à la vérification des données immobilières sur la base de la définition de la valeur de marché, un ou plusieurs biens sont sélectionnés pour la comparaison
Méthode financière
La méthode financière se base sur la capitalisation du revenu des biens et est donc utilisable pour l’évaluation des propriétés en mesure de fournir un revenu.
Pour la méthode financière, le relevé des données immobilières concerne les grandeurs quantitatives, comme le montant des loyers et les caractéristiques immobilières, et les informations qualitatives (comme les conditions inhérentes au rapport contractuel).
La prévision temporaire du revenu immobilier doit être appropriée et raisonnable, dans l’hypothèse où le bien est géré par un opérateur raisonnablement efficace ou par une administration moyennement compétente.
La méthode financière comprend les procédés pour analyser la capacité de générer des bénéfices monétaires d’une propriété et la possibilité de convertir ces bénéfices dans la valeur capitale.
La méthode financière peut être exécutée via trois procédés différents :
- Le procédé de capitalisation directe ;
- Le procédé de capitalisation financière ;
- L’analyse des flux de trésorerie actualisés
Les deux premières méthodes se basent sur le taux de capitalisation qui est une grandeur dérivée du rapport entre le loyer et le prix d’une propriété. Dans les deux cas, le revenu à capitaliser est calculé au net des dépenses.
Le procédé de capitalisation directe convertit de manière directe le loyer de marché annuel de la propriété à évaluer dans la valeur de marché de la propriété même, divisant le revenu annuel par le taux de capitalisation.
Le procédé de capitalisation financière considère la série des revenus annuels et la valeur de revente du bien à estimer au terme de la période de disponibilité.
L’analyse des flux de trésorerie actualisés se base sur le calcul de la valeur actuelle nette du flux de trésorerie d’une propriété à la date de l’évaluation. Le flux de trésorerie est constitué des encaissements et des décaissements de la propriété à évaluer. La valeur actuelle nette peut se rapporter à la propriété entière ou à une de ses parties composantes ou à des intérêts ou à des droits durables sur le même bien.
Méthode des Coûts
La méthode des coûts se base sur l’estimation du coût de remplacement donné par la somme de l’aire édifiée et du coût de reconstruction des immeubles existants, éventuellement dépréciés pour la vétusté et pour l’obsolescence. En d’autres termes, il calcule le coût de remplacement d’une nouvelle propriété avec les mêmes utilités et fonctions.
Le coût de reconstruction est composé du coût de construction de l’immeuble et des autres dépenses (charges d’urbanisme, autorisations, rétributions professionnelles, etc). Dans le coût, est compris le profit qui entre dans le processus de l’édification selon le système organisationnel supposé (traditionnel, avec une société de conception de projet et de construction, une société de gestion, etc.) en plus du coût de démolition des constructions existantes.
La dépréciation concerne la détérioration physique, la détérioration fonctionnelle et l’obsolescence des constructions existantes.
La méthode des coûts peut être appliquée dans l’évaluation des biens susceptibles de développement (nouvelles constructions et/ou restructurations).
Les facteurs qui influencent le coût de la propriété
Dans les tableaux ci-dessous, nous fournissons une indication des variations en pourcentage à appliquer au prix moyen des propriétés situées dans la zone où l’on désire acheter.
D’autres facteurs que l’on peut difficilement standardiser sont à considérer, notamment :
- Condition de la propriété : il est à prendre en compte que pour restructurer entièrement une propriété de prestige, le coût moyen au mètre carré peut varier entre 1.000 et 2.000 euros selon la qualité des matériaux et de la superficie de la propriété en question.
- Présence d’écoles (le niveau est évidemment important), équipements sportifs et services commerciaux
- Présence d’un jardin privé, terrasse et verdure dans la zone
La valeur au mètre carré ainsi obtenu doit être multipliée par la superficie commerciale de la propriété qui est calculée en sommant la surface habitable à celle des murs intérieurs en plus des superficies d’éventuelles terrasses, garages, caves et jardin (ces dernières multipliées par un approprié coefficient d’importance). Pour un calcul professionnel, consultez le guide de l’ABI ou le manuel de l’Observatoire du marché immobilier.
La Négociation
Les propriétés n’ont pas d’étiquettes aux prix fixes , il est donc possible de concorder un prix différent de celui proposé grâce à d’habiles négociations. Il est important de faire une offre initiale adéquate, cela jouera un rôle important dans la détermination du montant que vous paierez au terme de la transaction. En général, il est conseillé de faire une offre initiale d’environ 5-10% inférieure à la valeur estimée indépendamment du prix demandé.
Notez bien que le prix demandé est souvent fixé au dessus du prix du marché (cette différence peut varier au cas par cas, parfois même de manière significative) afin de favoriser un prix supérieur dès la première offre ; la négociation entrera ensuite en jeu. Pour la même raison, le pourcentage de réduction obtenu par l’acheteur sur le prix demandé n’est souvent pas significative pour évaluer si le bien a été acheté avec un prix convenable ou favorable ; en effet, tout dépend de comment a été fixé le prix initialement requis.
A moins que la différence entre la valeur estimée et le prix demandé soit impossible à combler, les deux parties prennent le première offre comme point de départ pour d’ultérieures offres jusqu’à l’arrivée d’un accord. Dans ses propres calculs, il est ainsi fondamental de considérer la valeur estimée plus que le prix demandé.
La négociation sera influencée par plusieurs facteurs ; ci-dessous vous trouverez les principaux :
- Combien d’autres personnes sont intéressées à la même propriété. Si vous être le seul, vous vous trouverez dans une position favorable pour la négociation: le vendeur sera plus ouvert à accepter un prix inférieur. Si en revanche une ou deux parties ont fait une offre, le vendeur et l’agent seront moins flexibles dans la négociation et il serait alors de bon sens d’offrir le prix exigé.
- En combien de temps le vendeur doit vendre. S’il a besoin de vendre rapidement, il sera plus enclin à accepter une somme inférieure au prix initialement demandé.
- Depuis combien de temps le bien est sur le marché. Si le vendeur rencontre des difficultés à vendre sa propriété, il sera plus enclin à accepter un prix inférieur. Vérifiez si le prix demandé a diminué depuis sa mise sur le marché.
Nous avons établi ci-dessous une brève liste de tactiques à adopter, auxquelles vous pourriez ajouter celles que vous appliquez déjà dans la pratique de la négociation. En tous les cas, nous pensons que si vous mettez en pratique ces conseils, vous aurez de plus grandes possibilités de faire une bonne affaire.
1. Avoir le plus d’informations possibles est le secret d’une négociation réussie , il est donc conseillé de poser de nombreuses questions pendant celle-ci. Voici quelques questions utiles à demander à l’agent et/ou au vendeur :
- Depuis combien de temps la propriété est-elle sur le marché ?
- Combien de visites ont été effectuées depuis la mise du bien sur le marché ?
- Combien d‟offres ont-elles été reçues ?
- Comment le prix demandé a-t-il été calculé ?
- Quel est le prix que le vendeur accepterait ?
- Pourquoi le bien est-il en vente ?
- Pourquoi aucune offre n‟a été faite (si applicable) ?
- Si le vendeur déménage dans un autre endroit, le fait-il pour une raison particulière ?
2. Dans une négociation, il est important d’évaluer les objectifs et les nécessités de l’autre partie :le constructeur pourrait par exemple avoir des marges de négociations réduites ; l’agent pourrait être de notre côté en convaincant le vendeur à baisser le prix ; enfin un particulier ou une société qui ont besoin de vendre pourraient accepter une offre du type ‘à prendre ou à laisser’.
3. Au début de la négociation, il est opportun de fixer un prix maximum à ne pas dépasser. Ce prix doit être basé sur les données que vous avez recueillies pendant la phase introductive ainsi que sur le « premium » (valeur ajoutée) que vous êtes disposé à dépenser pour le bien. Ce faisant, vous ne pourrez pas perdre la négociation même si au final vous n’arriverez pas à un protocole d’accord.
4. Nous recommandons d’éviter de faire une première offre égale au prix demandé ou à votre prix maximum. Il serait en tous les cas préférable que la première offre soit refusée ; en effet dans le cas contraire, vous ne serez jamais si vous auriez pu acquérir la propriété pour un montant inférieur.
5. En cas de nécessité, augmentez votre offre dans un ordre décroissant, par exemple €5m, €5.5m, €5.75m, €5.9m. Ceci donnera au vendeur l’idée que vous vous rapprochez de votre seuil maximum. En effet, si vous faites le contraire, le vendeur pourrait penser, à tort ou à raison, que vous avez à disposition une somme plus élevée et pourrait donc demander davantage.
6. Demandez-vous toujours : “Qu’est-ce qui pourrait avoir une grande importance pour le vendeur mais une petite importance pour moi?”. Au-delà ’éventuelles réductions sur le prix qui dépendent de la négociation spécifique, avant d’arriver à la signature du compromis, l’acheteur et le vendeur peuvent négocier sur d’autres aspects : les temps de la remise de la propriété, la cadence et la devise des paiements, éventuel prêt ou des charges de la copropriété déjà délibérées, l’acte de régularisation d’éventuels abus de construction ou la mise en norme des installations, l’éventuel legs du mobilier et de la décoration (par exemple la cuisine). Il est certainement utile d’ajouter ces éventuelles propositions dans la négociation.
Les coûts de la transaction
Ci-dessous, nous vous présentons un tableau avec les principaux coûts à régler pour acheter une propriété en Italie. Les coût sont identiques quel que soit la nationalité de l’acheteur.
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