D’après une étude de marché conduite en 2011, on considère qu’en moyenne chaque année en France entre 12.000 et 15.000 biens immobiliers sont vendus (d’une valeur de plus d’1 million d’euros ou de 10000 euros par mètre carré pour les plus petits), ce qui représente environ 2% du total des transactions immobilières, dont plus d’un tiers résultent effectuées à Paris. Le nombre total de transactions de luxe a récemment chuté en raison de la situation économique actuelle et de la hausse des impôts fonciers : au cours de l’année 2012 le volume des échanges dans la capitale a subi une forte baisse (-20%), bien que les prix moyens n’aient pas beaucoup changé, comme le soulignent les données publiées par la Chambre des Notaires.
Paris mise à part, dans la majeure partie des localités les plus prestigieuses, les acquéreurs Français représentent moins de 20 % du total. Ce marché de niche est donc surtout porté par la forte attractivité des nombreuses localités françaises connues dans le monde entier : de la Côte d’Azur à la Provence, en passant par les villages de montagne tels que Megève, Courchevel, Chamonix et Val d’Isère, mais aussi des cités médiévales (Annecy, Carcassonne, Aigues-Mortes, Puy-L’évêque, Gordes et bien d’autres encore) aux magnifiques châteaux privés de l’entre terre (les plus connus étant situés dans les Pays de la Loire, comme Angers, ou en Touraine.
Quel que soit la nationalité de l’acquéreur, la procédure d’acquisition immobilière en France peut s’avérer longue et certaines embûches peuvent se présenter sur le chemin. Des activités préliminaires à la recherche du bien, en passant par les formalités administratives inhérentes à la transaction immobilière, aucune étape n’est à négliger au risque d’avoir de mauvaises surprises autant financières que légales.
Avec une série d’articles nous allons vous accompagner étape par étape dans l’acquisition de votre propriété de luxe en France ; vous y découvrirez toutes les explications et tous les conseils pour mener à bien votre transaction immobilière.
Avant toute chose, il vous convient de définir quels sont vos besoins, vos envies et votre budget, ci-dessous vous trouverez des pistes de réflexions pour la première étape : Se préparer.
Crédit Photo: Architectural Digest
1. Réflexions Préalables Avant Vos Recherches
Notre conseil est d’élaborer un cahier des charges spécifiant tous vos critères de sélection ; ainsi, au moment du choix, vous pourrez les passer en revue et retenir le bien qui correspond le plus à vos exigences actuelles et futures. Vous éviterez ainsi les coups de cœur inconsidérés pour le premier logement venu.
La localité est probablement le critère le plus évident et le plus important de chaque propriété ; voici une liste de réflexion pour vous aider à définir vos besoins :
- Définissez quels sont vos besoins en matière de superficie, nombre de pièces, les rangements, une éventuelle cave. Il est important de définir vos besoins immédiats, mais aussi d’imaginer vos besoins futurs pour que votre investissement continue à vous satisfaire avec le temps.
- La vue, la luminosité (et l’orientation du bien par rapport à la lumière du soleil) et le bruit sont des facteurs importants qui influent sur le confort et sur le prix de la propriété.
- Le style d’architecture – autant à l’intérieur qu’à l’extérieur ; si vous recherchez un appartement, quel étage préférez-vous ? Voulez-vous un ascenseur ?
- Les équipements annexes comme le garage, la piscine, la salle de sport, l’accès à une plage privée ou aux pistes de ski etc
- La proximité des attractions culturelles ou services exclusifs tels qu’un club de golf ou un port privé
- L’accessibilité et la distance par les principales voies de communication
Définir le Budget
Au début de votre recherche, il est important de fixer une fourchette de prix et le budget maximum à ne pas dépasser, qui pourra être très utile durant la négociation avec le vendeur. Tous les principaux portails immobiliers permettent de faire une première vérification des prix (totaux et mètre carré) dans la zone d’intérêt afin de comprendre si votre budget apparait raisonnable par rapport aux caractéristiques recherchées. Dans le cas d’une recherche d’un bien immobilier aux caractéristiques uniques, il sera plus difficile de trouver divers éléments de comparaison et il vous faudra donc probablement repousser ce premier contrôle.
Pensez également qu’outre le prix (brut) d’achat du bien incluant les frais d’agence, vous devrez prendre en considération tous les frais accessoires, parmi lesquels la taxe foncière, les frais de notaire, les frais d’expertise ou liés aux travaux d’amélioration, les frais de déménagement et l’éventuel emprunt (consultez ici notre article sur les coûts relatifs à l’achat d’une propriété en France).
2. Les Eléments de Votre Recherche
Bien que les portails en ligne soient utilisés par la grande majorité des acquéreurs, il est bon de se rappeler que les maisons qui sont sur le marché ne sont pas toutes visibles sur Internet. Pour des raisons de confidentialité et de sécurité, de nombreuses maisons ne font pas l’objet de publicité de la part des agences immobilières et/ou des vendeurs directs (le marché « de particulier à particulier » est très significatif en France). En 2013, Te Atrium lancera une plateforme entièrement dédiée aux négociations privées, visible uniquement par les utilisateurs inscrits. Inscrivez-vous sur notre site pour en être informé.
Outre les agences immobilières, il peut être opportun de prendre en considération un chasseur immobilier, qui agit exclusivement pour le compte de l’acquéreur et qui, en plus de la recherche de la propriété, aide le client pour la négociation et durant toutes les autres phases de l’acquisition (y compris expertises techniques et formalités administratives). Certains chasseurs immobiliers ne font pas payer l’acheteur et divisent les commissions avec l’agence, tandis que d’autres, pour divers motifs (marché / type de recherche / comme preuve d’impartialité), exigent une compensation à part qui généralement varie entre 1% et 2% du prix de la maison.
Une caractéristique du marché immobilier français se trouve dans la pratique de l’inter-agence, c’est-à-dire lorsque deux ou plusieurs agences établissent des accords et des partenariats pour travailler entre confrères dans le cadre de mandats et de transactions partagés ; c’est pour cette raison et pour d’autres qu’ il est fréquent qu’une même propriété soit en vente auprès de plusieurs agences immobilières différentes. Ainsi, faire appel à plus d’une seule agence est toujours une bonne idée, mais grâce à ces collaborations entre agences, le client bénéficie dés le départ d’un plus large éventail de choix en contactant peu d’agents.
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3. Acheter dans le Neuf ou dans l’Ancien ?
Un bien est considéré comme « neuf » s’il est acquis en l’état de futur achèvement ou s’il est revendu par le premier acquéreur dans un délai de moins de 5 ans après la date de son achèvement.
La propriété neuve ne nécessite généralement pas de travaux conséquents avant 10 à 20 ans, et vous devriez avoir la garantie de bénéficier d’équipement complets (cave, parking), d’équipements parfaitement aux normes et de bonnes isolations. Enfin, vous pouvez compter sur la garantie décennale : il s’agit d’une garantie couvrant pendant dix ans l’ensemble des défauts de construction susceptibles d’être décelés sur une habitation. L’ancien présente en revanche des frais de fonctionnement pouvant se révéler élevés notamment dans l’entretien (ravalement …).
Au niveau fiscal, c’est le neuf qui remporte tous les avantages. Les frais d’acquisition s’élèvent en effet entre 2% et 4% du prix d’acquisition alors que l’ancien se situe de 7% à 8%. Vous aurez également la possibilité de bénéficier du prêt à taux zéro. Enfin, les constructions nouvelles ainsi que les reconstructions et additions de construction (à usage d’habitation) ouvrent droit à une exonération de taxe foncière d’une durée de 2 ans, à partir du 1er janvier de l’année suivant celle de l’achèvement de la construction. Il faut toujours tenir compte du fait qu’en raison du faible nombre de propriétés de luxe de nouvelle construction, le prix d’acquisition du neuf , à parité de conditions, est généralement de 20% à 30% plus cher que l’ancien.
Nous publierons prochainement d’autres articles dédiés au processus d’acquisition d’un bien immobilier de prestige en France ainsi que des outils d’approfondissement sur les localités d’intérêt majeur, parmi lesquelles Paris et la Côte d’Azur. Si vous souhaitez soumettre vos suggestions ou partager votre avis sur l’achat d’une propriété de prestige en France, nous vous invitons à utiliser la section commentaires du blog ou à rechercher la propriété de vos rêves sur www.teatrium.net/fr.
Cet article, initialement publié le 4 Juin 2012, a été mis à jour le 15 Février 2013.
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