Comment Acheter une Propriété de Luxe à Londres – Partie 1: Se Préparer

Comment Acheter une Propriété de Luxe à Londres – Partie 1: Se Préparer

Le Royaume-Uni, et en particulier Londres, font partie des endroits les plus demandés par les acheteurs et les investisseurs de l’immobilier et, contrairement à quelques autres pays, il n’y a aucune restriction sur la possession immobilière pour les acheteurs étrangers. Les étapes de l’acquisition immobilière peuvent prendre du temps et peuvent présenter des embûches , il est donc important de bien se préparer avant de commencer la procédure. Certaines étapes simples sont à considérer pour éviter des déceptions , elles sont pourtant considérées comme trop ennuyeuses ou trop simples pour faire la différence, ainsi, de nombreux acheteurs ne les suivent pas. De la sorte, ils effectuent une acquisition peu avantageuse et ils ne parviennent pas à protéger leur fortune.

Certes, cela prend du temps et de l’énergie pour s’assurer que votre acquisition se déroule sans anicroche, mais un planning légèrement plus long peut vous faire économiser argent et stress. Voilà pourquoi nous vous suggérons ce guide à suivre étape par étape, pour acheter une propriété de luxe à Londres ( NB : la plupart de ces principes sont également applicables au marché du Royaume-Uni).

1. Recherche du Quartier

Si vous achetez une propriété pour un usage personnel, nous vous recommandons d’analyser la zone de votre choix pour vous assurer qu’elle correspond à votre style de vie et à vos attentes. N’oubliez pas que vous pouvez toujours apporter des changements à votre propriété mais pas au quartier.

A Londres, il existe une quinzaine de quartiers où le prix moyen des propriétés est égal ou supérieur à 1 million d’euros, ainsi, le choix est plutôt large. Outre les quartiers traditionnels où les français acquièrent le plus, comme Chelsea, Notting Hill ou South Kensington, ils en existent bien d’autres, peut-être moins connus mais tout aussi suggestifs comme Maida Vale, Hampstead, Saint John’s Wood, Marylebone etc dans lesquels le marché immobilier présente une forte demande internationale et d’excellentes liquidités d’investissement. Les types de biens disponibles peuvent également varier beaucoup de quartier en quartier ; par exemple Knightsbridge ou Marylebone qui sont situés dans un contexte plus urbain présentent une quantité majeure d’appartements ou de penthouse plus modernes alors que les quartiers comme Notting Hill, Chelsea ou Little Venice ont un pourcentage plus élevé de villas ou de caractéristiques townhouse à l’anglaise.

Visiter les différentes zones de Londres vous permettra de vérifier vos affinités et de stimuler votre intérêt, tandis qu’en recherchant des articles sur internet vous pourrez découvrir des facteurs importants qui influenceront votre vie de tous les jours comme les transports, les services proches, les écoles et bien d’autres.

Il est important de souligner que Londres fait partie de ces villes ayant plusieurs centres et où les quartiers résidentiels les plus importants sont généralement situés loin du centre géographique ou touristique (avec évidemment des exceptions, par exemple Mayfair). Cela se reflète également dans les coûts des biens : un objet immobilier vers Leicester square, à deux pas de Picadilly, peut coûter la moitié d’une propriété similaire à Hampstead.

Si en revanche vous achetez un bien immobilier pour investir, il est probablement plus important de définir les retours que vous attendez et les éventuels risques. Il est donc conseillé de prendre en considération plusieurs zones ou quartiers. Attention également à ne pas commettre l’erreur de confondre vos exigences personnelles avec celles de vos futurs locataires – ce n’est pas parce que vous ne vivriez pas dans une zone ou dans un certain type de propriété que cela représente nécessairement un mauvais investissement.

Voici certaines des questions fondamentales à vous poser pendant votre analyse initiale:

• A quoi ressemble le quartier? Vous y sentez-vous à l’aise? Comment sont les habitants ?
• Quel type de services locaux y-a-t-il ? Vérifier les loisirs, les activités, clubs, magasins, moyens de transport et ainsi de suite.
• Si vous avez des enfants, recherchez les écoles locales. Ont-elles une bonne réputation ? Sont-elles cotées ?
• Quel est le taux de criminalité dans la zone? Vérifiez les faits divers dans les journaux locaux ou les statistiques en ligne comme celle sur le site Home Office.
• Est-il facile de rejoindre votre lieu de travail?
• Dans quel council tax band serez-vous ?
• Y-a-t-il suffisamment de postes auto dans la zone?
• Dans quelles conditions se trouvent les autres propriétés dans votre rue potentielle ? Si elles sont en mauvais état ou délabrées, cela pourrait baisser la valeur de votre bien.
• Y-a-t-il des projets de nouveaux développements dans la zone ?

Te Atrium mettra bientôt en ligne une section dédiée aux guides contenant une foule de détails sur les quartiers de Londres. Inscrivez-vous ici pour découvrir quand ils seront en ligne.

2. Début du Processus de la Recherche

Une fois que vous avez identifié « votre » quartier, vous pouvez commencer à rechercher votre bien immobilier.

Voici quelques conseils à suivre au début de votre recherche de propriété de luxe :

Commencez votre recherche en ligne: La grande majorité des biens immobilier de luxe sur le marché peuvent être trouvés sur internet (consultez nos propriétés de luxe sur Te Atrium) et sont vendus via des agences immobilières. La plupart de ces biens sont gérés par une seule agence tandis que les propriétés partagées entre les agents tendent à être celles difficiles à vendre.

Contactez plus d’un agent: Les agents peuvent uniquement vous présenter les propriétés dont ils disposent d’un mandat, ainsi, il est conseillé de contacter plus d’un agent pour visiter différentes propriétés dans la zone de votre choix. N’oubliez pas que les agents immobiliers sont employés par les vendeurs et qu’ils ne sont pas très regardants sur les acheteurs à partir du moment que le prix est suffisamment élevé pour leurs clients et que la transaction aboutisse dans le délai le plus bref possible.

Propriétés en négociation privée: Certaines des propriétés les plus exclusives de Londres se négocient en privé. Entre les agents immobiliers et les chasseurs d’immobilier, on estime qu’entre 15% et 20% des propriétés de Londres au-delà des £2 million sont traitées de manière privée et ce pourcentage peut être même plus élevé pour les propriétés au coût plus élevé. Courant 2012, Te Atrium lancera une plateforme entièrement dédiée aux négociations privées. Inscrivez-vous sur notre site pour être le premier à en être informé.

Enchères: La vente aux enchères est un autre moyen pour acheter une propriété à Londres bien qu’elle requiert souvent plus de rénovations et de travaux. Outre le prix moins élevé, l’avantage d’acheter un bien aux enchères est la transparence de la procédure ; dans une vente aux enchères, les autres offres sont publiques, vous ne ferez donc pas d’offres plus que nécessaire.
Prenez note qu’à la fin des enchères, vous aurez la nécessité de remettre un dépôt de 10% de la valeur du bien dans un délai de 28 jours (même si avant la vente, vous pourrez éventuellement trouver un accord pour un délai plus long avec le commissaire-priseur ). Si vous ne remettez pas la somme restante en temps et en heure pour compléter la transaction, vous risquez de perdre votre dépôt.

Embauche d’un chasseur d’immobilier : Si vous êtes basé à l’étranger ou êtes très occupé, il est difficile de visiter les propriétés et de rester en contact régulier avec les agents. En plus de vous faire gagner du temps, des chasseurs d’immobilier qualifiés peuvent utiliser leurs réseaux de contact pour accéder aux négociations privées, ils peuvent également approcher potentiellement les propriétaires directement ou encore vous aider pour l’évaluation et la procédure de négociation. Si vous entendez prendre cette voie, nous vous conseillons de contacter plus d’un chasseur immobilier et de choisir celui avec lequel vous aurez le meilleur rapport. N’oubliez pas que la connaissance du marché local est la clé !

L’inconvénient se trouve dans le fait que beaucoup de chasseurs d’immobilier tendent à être onéreux. Pour avoir une idée sur les coûts, visitez les liens ici et ici.

Malgré les coûts additionnels, nous pensons que si un chasseur d’immobilier travaille bien et s’il comprend vos besoins, l’investissement peut en valoir la peine.

3. Concepts du Marché de Londres

Lorsque vous considérez une acquisition, il y a plusieurs caractéristiques basiques à tenir à l’esprit qui sont strictement liées au marché immobilier de Londres et du Royaume-Uni :

« Freehold » et « Leasehold »

Il y a deux types de propriété au Royaume-Uni, les freehold, qui sont en général des propriétés indépendantes, et les leasehold, qui sont généralement des appartements et des propriétés en copropriété. En freehold, le propriétaire acquiert une possession légale complète de la propriété et du terrain et ses droits sur la propriété qui peuvent être modifiés seulement par la loi, tandis qu’en Leasehold, la propriété est détenue pendant un certain nombre d’années, après lesquelles le leasehold revient au propriétaire du freehold (la période concernée va de quelques décennies à 999 ans) . Avant tout achat immobilier, informez-vous toujours si le bien et en freehold ou en leasehold, dans le second cas, pensez à demander quel est le temps restant du leasehold.

« Registered » ou « Unregistered »

En Angleterre et au Pays de Galle, les propriétés peuvent être ‘registered’ ou ‘unregistered’. Toute propriété ou terre qui a changé de propriétaires ou hypothéquées depuis 1990 est inscrite au Land Registry. Contrairement à l’impression donnée par certaines annonces de propriétés, le terrain non inscrit ne signifie pas qu’il n’est pas déjà en possession. Comme le souligne le Land Registry, tout terrain national est possédé par quelqu’un.

Si la propriété est registered, le titre de la propriété est inscrit auprès du Land Registry et est garanti par l’Etat. Le propriétaire détient un «Land Certificate » au lieu de l’habituel acte de propriété. Acheter une propriété inscrite est plus simple qu’acheter une propriété non inscrite.

Si la propriété est unregistered, la possession n’est pas garantie par l’Etat. Le titre peut seulement être prouvé par une copie de l’acte de propriété, et votre notaire vérifiera la documentation de votre propriété des (au moins) 15 dernières années pour le certifier. Avec les propriétés non inscrites, les conflits sur les titres ne sont pas rares.
Lorsque vous achetez une propriété non inscrite, vous devez l’inscrire pour la première fois auprès du Land Registry. Cela prendra du temps, ainsi, la procédure d’achat sera plus longue que pour une propriétés déjà inscrite, et les frais de notaires/rédacteur d’actes translatifs de propriété seront probablement plus élevés.

“Gazumping”

Le terme “gazumping” est employé quand un vendeur revient sur une promesse de vente d’un potentiel acheteur pour accepter une offre plus élevée d’un autre acheteur . Si cela se produit, le premier acheteur peut soit décider de faire une offre plus élevée, soit accepter de perdre cette propriété et continuer à chercher. Cette pratique se produit souvent dans un marché où les prix des objets immobiliers montent et lorsque la demande est plus élevée que l’offre (attention, par exemple, au moment où les bankers de la City reçoivent leur bonus) mais cela peut se vérifier même dans un marché stationnaire pour les meilleures propriétés ou pour celles qui affichent des tarifs avantageux.

Le problème nait du fait que le document devient une obligation légale seulement lorsqu’il se transforme en protocole de vente ; ainsi, une fois l’offre acceptée, le deux parties peuvent se rétracter à tout moment jusqu’à l’échange du contrat. Malheureusement, les agents sont tenus légalement à informer le vendeurs de toutes offres apportées sur leur propriété, même si une offre a déjà été acceptée. Pourtant, pendant la période entre l’accord de votre offre et de l’échange, vous et le vendeur dépensez une somme d’argent considérable pour les vérifications, les frais de notaire et la confirmation de votre offre d’emprunt immobilier.

Une fois trouvée la propriété qui vous convient, la prochaine étape est celle de faire une offre. Pour plus de conseils, lisez Comment Acheter Une Propriété de Luxe à Londres – Part 2 : Faire une Offre.

Quels conseils donneriez-vous à une personne souhaitant acheter une propriété de luxe à Londres ? Etes-vous d’accord ou pas d’accord avec certaines de nos observations ? Découvrez notre prochain post où nous vous guiderons vers la prochaine étape dans la procédure d’achat d’une propriété de luxe.

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