Comment Acheter une Propriété de Luxe à Londres – Partie 3: Finaliser la Transaction ImmobilièreBlog de l'immobilier de luxe

Comment Acheter une Propriété de Luxe à Londres – Partie 3: Finaliser la Transaction Immobilière

Une fois trouvée la propriété de luxe qui vous convient et après avoir fait une offre pour acheter un bien de prestige à Londres, il vous reste encore plusieurs tâches à effectuer avant d’obtenir les clés et de vous installer dans votre nouvelle propriété.

Crédit Photo: Adelto

1. Effectuer une expertise immobilière

Dès que votre offre est acceptée, il est conseillé de mener une expertise sur la propriété pour vérifier la présence d’éventuels dommages structurels ou de tout autre problème potentiel. Si le bien semble en parfait état, cette action peut apparaitre comme une dépense superflue, pourtant, dans la petite éventualité de trouver des défauts majeurs non visibles, il est préférable de payer une expertise plutôt que de payer des sommes d’argent considérables pour de futurs réparations. Si un ou plusieurs problèmes sont mis à la lumière du jour, vous pourriez reconsidérer votre achat ou renégocier les termes avec le vendeur avant de procéder à l’achat final et à l’échange de contrat.

Trouver une société d’expertise immobilière («surveying company » en anglais) n’est pas compliqué. La solution la plus simple reste celle de demander conseils à votre établissement de crédit immobilier, à votre avocat ou à votre chasseur d’immobilier ; vous pourriez également contacter une des associations professionnelles pour trouver des experts immobiliers (« surveyor ») dans votre zone. Pour obtenir une expertise immobilière, tâchez de choisir un expert dans le secteur de référence et n’hésitez pas à consulter les références des experts immobiliers si vous avez quelque doute que ce soit sur leurs qualifications. Notez que tous les experts devraient être membres de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Le site du RICS dispose d’un moteur de recherche permettant de trouver dans votre zone une liste d’experts immobiliers approuvés par le RICS en tapant juste votre code postal.

En contactant différents experts, vous pourrez obtenir différents devis. Ayez bien à l’esprit que le montant à payer est proportionnel au coût de la propriété que vous achetez. Pour éviter de dépenser plus que nécessaire, prenez soin de concorder à l’avance le coût et le type d’expertise qui doit être effectuée. Rappelez-vous également que vous pourriez être amené à payer plus d’une expertise ; par exemple si la vente échoue ou encore si vous décidez de ne pas acheter la propriété pour continuer vos recherches.
Si vous êtes en contact avec un établissement de crédit immobilier, discutez de ce point avant de prendre un « surveyor » car il est généralement possible d’obtenir une expertise de base au même moment.

2. Engager un Avocat

Le travail légal et administratif inhérent au transfert de propriété d’immeuble ou de terre d’un propriétaire à un autre se résume au terme anglais « conveyancing » (soit en français, la rédaction des actes de cession de propriété). La procédure débute après que votre offre soit acceptée et que le vendeur et l’acheteur échangent les coordonnées de leurs avocats. Bien qu’une majorité de personne engage un avocat ou un « conveyancer » (rédacteur d’actes translatifs de propriété) pour prendre en charge tous les aspects légaux de l’achat d’un bien immobilier, il est possible -même si déconseillé- de s’en occuper personnellement. Il s’agit d’une activité compliquée et longue, qui peut s’avérer risquée si vous n’avez pas le niveau d’expertise et d’expérience requis.

Votre avocat collaborera en votre nom avec l’avocat du vendeur pour s’assurer que l’acquisition se déroule sans anicroche. Préparez-vous à régler différents coûts à l’avocat, comme les frais d’honoraires, les frais d’administration et, si nécessaire, les frais du registre immobilier. Un des coûts additionnels majeurs à considérer est la Stamp Duty Land Tax (SDLT), soit le Droit du Timbre, qui est proportionnel au coût de la propriété et qui est applicable pour toutes les acquisitions de plus de £125,000.

N’oubliez pas que votre avocat ne visitera probablement pas la propriété, ainsi, il est important de fournir le plus d’informations possibles et de mentionner tout élément critique. Assurez-vous, en parallèle, que l’autre partie effectue ses démarches dans les meilleurs délais.

3. Avant l’Echange des Contrats

Avant l’échange du contrat final, un projet de contrat est reçu par votre avocat contenant tous les détails des prix, ainsi que toutes les informations sur la transaction et sur tout ce qui sera inclus dans la vente. Votre avocat devrait vous l’envoyer pour le contrôler, il est donc important de le lire attentivement pour s’assurer que rien n’a été oublié. Pour toute modification ou requête, vous pouvez charger votre avocat de négocier le contrat jusqu’à satisfaction des deux parties ; afin d’éviter tout malentendu, il est conseillé de bien informer votre avocat sur tous les accords convenus avec le vendeur.

A ce stade, le avocat accomplira un certain nombre d’enquêtes avant l’échange des contrats. Les recherches standard effectuées sont les suivantes :

Inspections des Autorités Locales: Elle permet de découvrir s’il existe des propositions prévues dans les alentours pouvant avoir des répercussions sur votre bien et sur sa valeur comme de nouvelles routes, des développements dans les alentours ou une modification du droit de passage public. Les recherches permettent également de vérifier si tout changement futur peut compromettre la possibilité d’agrandir ou de rénover votre propriété.
Questions à l’Avocat du Vendeur: il s’agit d’une série de questions sur la propriété, en mesure de soulever des éléments pouvant conditionner la vente. Les limites de la propriété, l’entretien des parties communes, les contraintes à prévoir, les détails inhérents à la vente et aux détails de tout litige ou problème en cours avec le voisinage sont étudiés. Il existe une liste standard de ces questions qui est publiée par la Law Society - une organisation professionnelle- que votre avocat enverra à l’avocat du vendeur en votre nom.

Avant de finaliser le contrat, vous avez besoin de recevoir les résultats de l’expertise. Après avoir évalué ceux-ci, il est important de relever immédiatement tout problème potentiel car une fois les contrats échangés, vous êtes légalement tenu à acheter la propriété quel que soient les problèmes ou défauts que vous avez relevés.

Une fois les recherches et les négociations effectuées, le contrat peut être finalisé et une date d’exécution du contrat est décidée. Ceci doit être effectué avant l’échange de contrat. En général, cela prend environ deux semaines entre l’échange de contrats et l’exécution mais dans certaines circonstances, il peut arriver que les deux événements aient lieu le même jour. Il est important de garder en mémoire qu’en cas de chaîne de ventes, la date d’exécution devra être validée par toutes les parties impliquées.
Si vous avez adhéré à un emprunt immobilier, c’est à ce moment que vous recevrez le « formal mortgage offer », l’offre de prêt immobilier officiel.

4. Problèmes intrinsèques à la transaction

De la première offre à l’échange des contrats, certains problèmes liés à la transaction peuvent se vérifier et provoquer la perte de la propriété. Voici une liste des problématiques les plus communes et les meilleurs moyens pour les éviter :
Gazumping

Le Gazumping se produit lorsque le vendeur revient sur sa promesse de vente pour accepter une offre plus élevée que la votre. Résultat ? Vous perdez la vente. Si cette pratique du gazumping vous arrive, vous ne pouvez hélas qu’en prendre acte, toutefois, il existe certains moyens pour diminuer la probabilité que cela se produise :

Cherchez à accélérer la vente – Si elle est rapide, il y a moins de chances que le vendeur se retire.
Gardez un contact régulier avec l’agent du vendeur – Tenez les informés lorsque les expertises ont été menées à bien et lorsque vous recevez l’offre de prêt immobilier officiel. Ce faisant, ils auront la certitude que la vente se poursuit correctement et ils seront moins enclins à considérer les autres offres.
Concordez un dépôt précontractuel. Cela implique pour les deux parties un dépôt de 1.5% du prix convenu auprès d’un ‘stakeholder’, un fonds fiduciaire , ainsi que la signature d’un accord spécifiant que les contrats soient échangés dans un délai de quatre semaines. Si une partie se retire de la vente, l’autre partie reçoit les deux dépôts. Ainsi, si vous êtes victime du gazumping, vous pourrez recevoir une compensation. Ce n’est pas une précaution infaillible étant donné qu’une partie peut se retirer à tout moment en perdant son dépôt, toutefois, elle réduit sans conteste cette probabilité.
Rédigez un accord d’exclusivité avec le vendeur lorsque votre offre est acceptée. Sous paiement de frais supplémentaires, vous aurez des droits d’exclusivité sur la propriété si les contrats sont échangées dans une période convenue. Peu de personnes effectue ce type d’accord car il nécessite d’engager un avocat, pourtant il mérite d’être pris en considération.
Insistez pour que le bien immobilier soit retiré du marché une fois que votre offre est acceptée. Vérifiez que le panneau disposé en dehors de la propriété spécifie « Vendu », dans le cas contraire, contactez l’agent.
Si possible, choisissez un vendeur dont l’agent dispose d’une assurance sur le gazumping. Certains agents exigent en effet un accord signé par les vendeurs, les obligeant à refuser toutes les offres parvenues après en avoir accepté une.
Si un vendeur accepte votre offre, mais change ensuite les termes de celle-ci, il peut être opportun de lui demander autre chose en échange (par exemple, une réduction de prix). Le vendeur peut accepter ou non votre demande, elle aura en tous les cas le mérite d’éviter toute ultérieure requête de modification au cours de la négociation.
Si vous êtes victime du gazumping, faites comprendre à l’agent et au vendeur votre grand intérêt pour la propriété en question. Si la nouvelle offre acceptée par le vendeur n’arrive finalement pas à bon port, il est possible que le vendeur refasse appel à vous.

Réaction en Chaîne

Une chaîne est créée lorsque vous ne pouvez pas compléter la transaction de la propriété que vous achetez tant que vous n’avez pas vendu votre propre bien, et lorsque l’acheteur de votre bien ne peut compléter la transaction tant qu’il n’aura pas vendu sa propriété, et ainsi de suite.

Cela crée une longue file d’acheteurs et de vendeurs et si une seule personne se retire d’une vente ou est victime du gazumping, c’est tout le processus qui peut être retardé. Si vous ne faites pas partie d’une chaîne, vous avez plus de chance que le vendeur accepte votre offre, car elle présente moins de probabilité de retard.

‘Contract Races’ ou les Courses au Contrat

S’il existe deux ou plusieurs potentiels acheteurs pour une propriété, le vendeur pourrait décider d’émettre un contrat à plus d’une personne, créant ainsi une sorte de course pour la signature du contrat. Cela se vérifie généralement lorsque les prix du marché immobilier augmentent rapidement ou en cas de pénurie de biens immobiliers de prestige similaires. Soyez méfiant lorsque ce cas de figure se présente à vous, à moins que vous ayez une bonne probabilité de gagner cette ‘course’ ; bien que les avocats soient légalement tenus à vous informer de cette situation, il y a des frais non remboursables à payer avant l’échange des contrats. Essayez de convenir d’un montant forfaitaire avec votre avocat ; il sera applicable si vous perdez la propriété.

Crédit Photo: Adelto

5. Echange des Contrats

Une fois que les deux parties sont satisfaites et que tout est accordé, les contrats peuvent être échangés. Une fois les contrats signés, vous êtes légalement tenu de mener à bien la transaction et vous n’avez plus à vous préoccuper du gazumping. A ce stade, vous devrez également remettre un dépôt non remboursable (en général 5-10%) pour garantir au vendeur que vous ne vous retirerez pas de la vente. Votre avocat rédigera un acte de transfert de titre de propriété, signé par les deux parties. Si vous avez demandé un prêt immobilier, votre avocat terminera la procédure nécessaire avec votre prêteur, afin de s’assurer que l’argent sera disponible à la date d’exécution.

Il y a plusieurs formalités à accomplir avant la date d’exécution. Ainsi, vous devrez payer le Droit de Timbre (« Stamp Duty ») et les frais du Registre Immobilier (« Land Registry fees »), ainsi que tous les coûts supplémentaires ; vous devrez également organiser le déménagement. C’est lors de cette période que votre avocat effectuera ses recherches finales et qu’il s’assurera qu’aucune problématique de la dernière minute n’apparaisse. Il est conseillé par ailleurs de vous assurer que tous les travaux demandés ont bien été effectués et que tous les termes du contrat ont été satisfaits.

6. La Finalisation

Le jour de la finalisation (en anglais “completion”) se tient lorsque vous recevez les clés de la propriété et que vous devenez légalement le nouveau propriétaire. Le solde final de l’achat devra être payé via votre avocat et le vendeur se doit de libérer le bien immobilier. Vous recevrez également l’acte de transfert signé avec les titres de propriété, pendant que votre avocat se chargera de compléter les dernières tâches administratives comme le transfert de propriété auprès du Registre Immobilier Central (« Land Registry »). Une fois les derniers détails réglés, vous recevrez de leur part une certification de cette finalisation ; il vous restera enfin à régler tous les frais d’administration annexes.

A ce stade, la procédure est maintenant terminée et il ne vous reste plus qu’à emménager dans votre nouvelle propriété de luxe à Londres.

Pour une liste complète des coûts et des frais à envisager pour acheter une propriété de luxe à Londres, veuillez consulter notre article Part 4 : les Frais

Avez-vous une expérience positive ou négative à raconter lors de votre achat d’une propriété de luxe à Londres ? Avez-vous rencontré un problème que nous n’avons pas mentionné ? Avez-vous des conseils à donner à une personne intéressée à acheter un bien immobilier à Londres?

Comment Acheter une Propriété de Luxe à Londres – Partie 3: Finaliser la Transaction Immobilière