Comment Acheter une Propriété de Luxe à Paris et sur la Côte d’Azur – Partie 2 Faire une Offre

1. Les Acteurs de l’Immobilier de Luxe en France

Rôle du Notaire

Exerçant ses fonctions dans un cadre libéral, le notaire est un juriste investi d’une mission d’autorité publique. Il est rémunéré par ses clients (le vendeur et l’acquéreur peuvent avoir un notaire commun, autrement chaque partie peut décider d’en prendre un) selon un tarif fixé par l’Etat pour les services qu’il rend. Il intervient une fois la propriété trouvée, pour commencer la procédure d’achat et donner un caractère d’authenticité à tous les actes et contrats que les parties doivent ou veulent faire. Sachez qu’un notaire engage sa responsabilité personnelle pour l’ensemble de son activité professionnelle, à ce titre, il doit obligatoirement souscrire une assurance personnelle couvrant sa responsabilité civile professionnelle.
Vu l’importance de la figure du notaire, il est fondamental de choisir un notaire en lequel vous avez toute confiance ; vous pouvez consulter la base de données des 9.000 notaires et des 4.500 offices, en sélectionnant la ville de votre choix, sur le site du Conseil supérieur du notariat.

Rôle de l’Expert Immobilier

L’expertise immobilière consiste à estimer la valeur d’un bien immobilier sur un marché clairement défini et à une date précise. Elle est effectuée de manière impartiale par un professionnel indépendant qui prend en considération de multiples critères : emplacement, superficie, architecture, matériaux de construction, état général, situation et état des risques naturels, analyse des diagnostics, état du marché (biens comparables en vente, précédentes transactions comparables, temps moyen de vente, taux de capitalisation/taux de rendement).
Dans la plupart des cas, il est préférable de mener une expertise sur la propriété qui vous intéresse. Au niveau européen, il existe une certification officielle qui reconnaît la compétence et le sérieux des experts : il s’agit de la certification REV (Recognised European Valuer), qui est délivrée en France par la Chambre des experts immobiliers de France FNAIM.
Pour trouver un expert immobilier dans la ville de votre choix, utilisez le moteur de recherche de la FNAIM.

Chasseur de Biens Immobiliers

Déléguer les recherches de votre future propriété à un chasseur immobilier peut être utile si vous n’avez pas le temps ou la possibilité de vous déplacer. Ce chasseur se chargera en effet de trouver le bien de vos rêves selon vos exigences et vos envies, il s’occupera également des formalités administratives et de monter votre dossier de financement.
Le chasseur immobilier est généralement rémunéré en divisant les commissions totales d’environ 5% avec l’agent immobilier - s’ils collaborent ensemble. Autrement, si le chasseur de bien trouve une propriété sans passer par une agence, les 5% de commissions lui reviennent entièrement.
Soyez vigilant à ce que ce le chasseur dispose d’une Carte de Transaction ou d’une licence, comme le veut la loi française. Certains chasseurs travaillant avec des sociétés étrangères leur demandent une commission à payer d’avance, en plus des commissions une fois la promesse de vente signée. Parfois ces chasseurs de bien irréguliers peuvent être amenés à travailler avec une poignée d’agents qu’ils connaissent, en leur payant une partie de cette commission supplémentaire soutenue par le client. Prenez garde car cette pratique est illégale : la commission intervient uniquement si la transaction a lieu, et les chasseurs (comme les agences) ne peuvent en aucun cas percevoir des fonds avant la signature d’un acte officiel.

Agents immobiliers

Les agences immobilières jouent un rôle d’intermédiation en échange d’une commission qui est comprise dans le prix de vente que l’acquéreur paye au vendeur, qui à son tour rémunère l’agent. En France, seulement 50% des transactions sont gérées par des agences ; le reste est divisé entre les particuliers et les autres typologies d’intermédiation. Chaque agence dispose de négociations privées pour lesquelles les propriétaires ont explicitement demandé de ne pas faire de la publicité sur les canaux classiques.
En règle générale, l’agence mandataire a procédé au préalable à une estimation du bien … même s’il n’est pas rare que les propriétaires soient peu disposés à suivre cette indication et décident de surestimer leur objet. Si certaines agences refusent les propriétés surestimées, d’autres sont moins regardantes, surtout en cas de pénurie immobilière, notamment dans les zones de prestige les plus cotées. Rien ne vous empêche d’étudier le marché pour le découvrir et de faire ensuite une offre réaliste si le bien vous intéresse.

Crédit Photo: Architectural Digest

2. Visiter les Propriétés de Luxe

Pour gagner du temps et cibler au mieux les visites de biens immobiliers de prestige, il convient d’avoir une vision bien claire de vos attentes sur la typologie de la propriété, ce que vous avez fait en amont. A ce sujet, consultez notre premier post “Comment Acheter une Propriété de Luxe à Paris et sur la Côte d’Azur – Partie 1 Se Préparer”
Une fois trouvée la propriété qui vous convient, organisez plusieurs visites à différents moments de la journée et notamment aux heures de pointe pour éviter toute mauvaise surprise.

Considérer l’Environnement

A chaque visite, assurez-vous que le bien en question bénéficie d’un environnement satisfaisant.

• La situation géographique et la proximité des commerces, transports, services, écoles, accès à l’autoroute, parcs et jardins…
• Les plans d’urbanisme du quartier et le droit de préemption urbain de la commune (c’est-à-dire son droit à racheter le bien en priorité)
• Le voisinage et l’état des immeubles aux alentours, qui peuvent peser sur la valeur de votre bien s’ils sont en mauvais état.

Considérer la Structure et les Vices Cachés

Partez à la recherche d’informations pour éviter toute mauvaise surprise ou vice caché du bien.

• Problèmes structurels : fissures sur les plafonds et sur les murs, les problèmes de condensation et de moisissure. Méfiez vous de la peinture nouvelle ou du papier-peint qui pourraient en réalité cacher des problèmes sous-jacents.
• Autres vices cachés : chauffage qui ne fonctionne pas, mauvaise étanchéité d’un toit ou d’une terrasse, problème d’isolation. Assurez-vous d’obtenir du vendeur un diagnostic immobilier sur les éléments comme le chauffage, les termites, l’amiante et le plomb.
• Vices administratifs : Absence de permis de construire ou de déclaration préalable pour une véranda, une piscine ou toute extension construite par l’ancien propriétaire. Absence de déclaration aux services fiscaux pour des travaux effectués…

Considérer les Frais à Prévoir

Vérifiez également les frais auxquels vous vous engagez en choisissant un bien plutôt qu’un autre.

• Les taxes locales qui varient d’un bien à un autre, à l’intérieur de la même ville: la taxe d’habitation et la taxe foncière. Elles sont liées à la localisation du bien, son découpage, son élévation, son exposition, à la présence des services (ascenseurs, cave etc)
• Charges de copropriété pour un appartement : Contactez le syndic pour faire un point sur le bien et sur les charges, travaux en cours ou sur le point d’être votés. Les charges peuvent se relever très importantes en cas de travaux majeurs. Profitez-en pour vous informer sur l’état financier du syndic.

3. Etudier le marché immobilier de luxe

Afin d’avoir un cadre générale des prix des propriétés, notre conseil est de visiter plusieurs propriétés et de s’informer sur les prix des biens similaires vendus ces derniers mois.
Il n’est pas simple de définir le coût réel moyen au mètre carré de l’immobilier dans un secteur défini, surtout que cette information dépend de nombreux critères. Toutefois, certains éléments peuvent vous aider à évaluer le coût de la propriété haut de gamme correspondant à vos exigences.

Prix sur Internet

Le web est le meilleur endroit pour consulter les annonces et les prix des propriétés situées dans la zone de votre intérêt. Nous vous invitons à visiter le portail de l’immobilier Te Atrium qui répertorie les propriétés de luxe les plus exclusives. Il utilise en outre le meilleur de la technologie, de la navigation et du design disponible sur le marché immobilier mondial en ligne. En plus de présenter les propriétés les plus exclusives visibles sur le marché, l’équipe de Te Atrium peut mettre en marche son réseau incomparable de contacts dans toutes les localités où le portail est opérationnel. C’est pourquoi notre service de Recherche Immobilière peut vous fournir des informations, même sur de nombreuses propriétés vendues via négociations privées, cela pour vous faire gagner du temps et pour vous donner des informations introuvables sur le marché.

Statistiques des Notaires

Les statistiques des notaires reposent sur l’analyse de l’ensemble des actes de vente en France, il s’agit donc d’un indicateur fiable pour connaitre les coûts réels des transactions. Pour obtenir ces analyses, informez-vous auprès de la Chambre des Notaires de la région de votre choix, ou directement auprès de votre notaire personnel.
Sachez toutefois que les prix indiqués sont relatifs à une période précédente et ont seulement une valeur moyenne; ces études ne peuvent donc pas refléter les particularités inhérentes aux différentes zones de la ville, ni la typologie du bien en lui-même et son emplacement au sein de ladite zone. Enfin, n’oubliez pas que ces prix sont indiqués nets de commission.

Crédit Photo: Marie Claire Maison

4. Procéder à la Négociation Immobilière

Si une propriété vous intéresse mais elle est un peu au-dessus de votre budget ou vous la trouvez trop chère par rapport au prix du marché constaté, vous pouvez quand même procéder à la négociation. La différence entre le prix de mise en vente et le prix de la vente effective peut se révéler dans certains cas importante et elle dépend de différents facteurs comme la nécessité qu’a le vendeur de vendre son bien ou encore l’état du marché immobilier. Gardez en mémoire que par marché on entend celui de l’immobilier de luxe dans les alentours de celui en vente (soit le micro-marché) ; celui-ci peut avoir une situation bien différente comparée à celle du reste du marché immobilier.

Facteurs Déterminants d’une Négociation

Voici certains facteurs qui conditionneront immanquablement la négociation de la propriété de luxe qui vous intéresse:

• La rareté du produit : Si ce type de propriété est difficile à trouver, vous pouvez toujours tenter de négocier mais il n’est pas dit que le vendeur soit disposé à baisser son prix car il sait que son bien se vendra tôt ou tard.
• Le nombre de personnes intéressées : Si vous êtes le seul intéressé, vous vous trouvez dans une position « de force », le vendeur sera plus ouvert à accepter un prix inférieur. Si en revanche une ou deux parties ont déjà fait une offre, le vendeur et l’agent seront moins flexibles dans la négociation et il est probable que vous devrez faire une offre selon le prix requis.
• Le temps dont dispose le vendeur : Si le vendeur est pressé de vendre, il sera plus enclin à accepter une somme inférieure, il en sera de même s’il a contracté un crédit relais pour l’achat d’un nouveau logement ou s’il a actuellement une situation familiale compliquée.
  Enfin, si le bien est sur le marché depuis un certain moment, le vendeur pourrait également revoir à la baisse ses prétentions.

Votre Attitude vis-à-vis de la Négociation

Il est recommandé de continuer à visiter des propriétés et à confronter leurs prix, cela pourrait vous donner des arguments pour négocier auprès de l’agent et du vendeur. De manière générale, il serait une erreur d’exprimer trop d’enthousiasme au sujet du bien que vous êtes en train de négocier, le vendeur risquerait de rester sur sa position, pensant que vous finirez bien par l’acquérir au prix exigé. Au contraire, exprimez vos réticences sur les défauts du bien ( surtout s’ils sont importants pour vous) : étage peu élevé, nuisances sonores … Vous devez être le plus neutre possible lors de la négociation.

Voici en outre une série de questions à poser pour obtenir des informations utiles à la négociation :

• Depuis combien de temps la propriété est-elle sur le marché ? Combien de visites ont été effectuées depuis sa mise sur le marché ?
• Comment le prix demandé a-t-il été défini ? Le vendeur est-il ouvert à la négociation ?
• Combien d’offres ont-elles été reçues jusqu’à maintenant ?
• Pourquoi la propriété est-elle en vente ? En cas de déménagement du propriétaire , quel en est le motif ?

Vous avez trouvé la propriété de luxe de vos rêves et le vendeur est disposé à vous vendre son bien? Vous pouvez maintenant procéder à la transaction immobilière, lisez notre post suivant: Comment Acheter une Propriété de Luxe à Paris et sur la Côte d’Azur – Partie 3 Conclure la Vente

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