Comment Acheter une Propriété de Luxe à Paris et sur la Côte d’Azur– Partie 3 Conclure la Vente

1. L’ Avant-Contrat

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il est souvent d’usage– même si pas obligatoire – que l’acheteur et le vendeur s’engagent en signant un avant-contrat, avant de procéder au contrat définitif de vente. Le but de cet avant-contrat est de préparer la vente définitive car les informations requises pour la rédaction de celui-ci seront reprises dans l’acte définitif de vente.
L’avant-contrat est en tous les cas un acte officiel encadré par des règles juridiques, il convient donc de s’y engager avec la plus grande attention. Chacun de ces actes a des conséquences importantes et différentes, sur lesquelles votre notaire, si vous le contactez avant de vous engager, attirera votre attention et vous conseillera utilement.

A - L’Offre d’achat

Il s’agit d’une proposition chiffrée que l’acquéreur soumet au vendeur du bien -ou à l’agent immobilier qui le représente- lors de la négociation sur le prix de vente. Elle est généralement utilisée comme moyen de retenir le bien et d’en fixer le prix. C’est une forme d’avant-contrat aux contours juridiques plutôt flous ; il convient donc de veillez aux implications et aux contraintes qu’elle implique.

Comme tout acte juridique, l’offre d’achat entraine des responsabilités contractuelles pour les deux parties. L’acheteur est engagé dès lors que son offre est acceptée par le vendeur car on considère qu’il y a accord sur « le prix et la chose ». A ce stade, vendeur et acquéreur sont théoriquement tenus de donner suite à leurs engagements et à procéder à l’acte de vente.
Toutefois, des conditions suspensives peuvent être ajoutées et sont définies par l’acquéreur et le vendeur : la réalisation ou non de ces clauses conditionne la concrétisation de votre acquisition immobilière. Si la condition ne se réalise pas, le contrat devient caduc.

Les conditions suspensives les plus courantes :

• l’obtention d’un certificat d’urbanisme permettant de réaliser les travaux envisagés,
• l’obtention du permis de construire dans le cas de la construction d’une maison,
• le financement à crédit,
• la revente d’un autre bien immobilier et sous réserve de l’obtention d’un crédit relais le cas échéant,
• l’obtention d’un état hypothécaire vierge de toute inscription ou révélant une inscription inférieure au prix de vente,
• l’absence de préemption par un locataire ou la commune,
• l’absence de servitude restreignant l’usage du bien ou dépréciant trop fortement sa valeur,
• la survie de l’acquéreur au jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire,
• le paiement du prix lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire

En outre, l’acheteur a la possibilité de se rétracter de son offre d’achat :

• Tant que le vendeur n’a pas répondu par écrit à l’offre d’achat,
• Si le vendeur fait une contre proposition par écrit,
• Si le vendeur ne répond pas par écrit dans le délai précisé par l’acheteur dans l’offre d’achat

Si en revanche l’acheteur ne donne pas suite à sa proposition, alors que le vendeur l’a acceptée, ce dernier peut théoriquement lui demander de tenir ses engagements et à défaut, d’exiger des dommages et intérêts.

Crédit Photo: idesignarch.com

B - Le Compromis de Vente (ou Promesse synallagmatique)

Le compromis de vente immobilier concrétise l’accord établi entre l’acheteur et le vendeur et détaille les conditions de la vente. Il est utilisé lorsque le vendeur et l’acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente mais que certains points restent à régler, c’est-à-dire les clauses suspensives (voir plus haut).
Sachez que, même s’il s’agit d’un avant-contrat, cet accord vous engage réciproquement d’une manière irrévocable car juridiquement il équivaut à une vente, à l’exception près que sa concrétisation dépend de la réalisation des clauses suspensives.

Lors de la signature de cet acte, vous devrez verser un dépôt de garantie qui s’élève à environ 10 % du prix du bien. Si vous vous rétractez, vous perdrez intégralement cette somme, qui sera conservée par le vendeur, vice versa pour le vendeur qui sera tenu de vous verser une somme en cas de rétraction de sa part -veillez à ce que cela soit bien stipulé dans le compromis de vente-. Si en revanche la vente se poursuit comme il se doit, le dépôt de garantie viendra en déduction du prix à verser au moment de l’acte définitif chez le notaire.

Enfin, il faut également prévoir le délai maximal dans lequel l’acte de vente définitif sera signé par les parties : c’est le délai de réalisation de la vente. En principe, il faut compter trois mois, voire quatre, entre le compromis et l’acte de vente définitif.

C - La Promesse Unilatérale de Vente

Avec la promesse de vente, le vendeur vous donne une option sur son bien à un certain prix et pour une durée limitée, de votre côté, vous êtes tenu de donner une réponse dans le délai défini. Il est important de souligner que dans ce cas aussi, vous devez verser une dépôt de 10%. Si vous acceptez cette promesse de vente, vous ne pourrez plus vous désistez et la vente se poursuit tandis que le vendeur ne peut en aucun cas revenir sur les conditions du contrat, ni refuser la vente.

2. Le Contrat : l’Acte Définitif de Vente

L’acte définitif de vente est un contrat qui vient conclure la vente du bien entre le vendeur et l’acheteur. Cet acte doit obligatoirement se faire par l’intermédiaire d’un notaire pour être reconnu comme un acte authentique.

La signature de l’acte

• L’acte définitif de vente est signé par l’acheteur et le vendeur chez le notaire, généralement celui du vendeur. Il est conseillé que votre notaire (au cas où vous en auriez pris un, ce qui n’est pas obligatoire) se présente également, dans ce cas, les deux notaires se partagent les honoraires pour la réalisation de l’acte de vente.
• Pour que la vente soit opposable aux tiers, le notaire doit assurer la publicité foncière en publiant l’acte de vente au fichier immobilier situé au bureau des hypothèques dont dépend la propriété.
• La remise des clés intervient dès la signature de cet acte, vous pouvez dès à présent vous installer dans votre nouvelle propriété.
• Le notaire garde un original de cet acte (dans le jargon, on l’appelle “la minute”) et vous remet une copie authentique de l’acte de vente. Il s’agit du titre de propriété, cette copie doit donc être conservée précieusement.
• Une fois signé, l’acte de vente vous sera envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen (pli d’huissier ou remise en mains propres lorsque l’acte de vente est conclu par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou d’un notaire).
• Le solde du prix de vente ainsi que les frais d’acte notarié doivent être versés

Crédit Photo: Marie Claire Maison

Délai de réflexion : 7 jours pour vous rétracter

Lorsqu’un acte de vente n’est pas précédé d’un avant-contrat – et seulement dans ce cas - l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de 7 jours pour revenir sur son engagement. Ce délai intervient dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte de vente ou la remise en mains propres de l’acte de vente.

Si c’est votre cas et si vous souhaitez revenir sur votre engagement, vous devez le notifier au vendeur, avant l’expiration du délai de 7 jours, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il est important de noter que sous disposition législative, vous ne devez en aucun cas verser une somme d’argent pendant cette période de réflexion, si vous décidez de maintenir votre engagement, vous verserez à ce moment le montant requis.

Le Contenu de l’Acte de Vente

Il doit comporter au minimum ces notions :

• l’état civil du vendeur et du futur acquéreur,
• l’origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…)
• l’adresse du bien,
• le descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes.
• le montant des honoraires dus au professionnel mandaté chargé de la vente et à qui en incombe le paiement,
• le prix de la vente et ses modalités de paiement (il doit notamment indiquer si la prix de vente sera payé avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier),
• les hypothèques, charges et servitudes privées.

 

Vous voici maintenant propriétaire de votre nouvelle propriété de prestige en France. Retrouvez notre article dédié à tous les frais et les coûts lors de l’achat d’une propriété de luxe en France et sur la Côte d’Azur.

 

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