L’achat d’une propriété ne comprend pas seulement le prix de la propriété, mais comporte toute une série de frais annexes qu’il convient d’évaluer attentivement avant de se lancer définitivement dans une acquisition immobilière. En voici un résumé.
1. Les Frais de l’Emprunt
Si vous souhaitez adhérer à un crédit immobilier, en plus de choisir votre établissement de crédit immobilier, vous devez définir la durée du prêt et le taux d’intérêt.
Les Taux d’intérêt
Vous pouvez choisir entre un taux fixe, avec lequel le montant de votre mensualité à honorer est fixe et restera identique pendant toute la durée de votre prêt, et les taux variables (ou révisables) qui fluctuent selon le marché financier.
Le taux variable se compose de la marge fixe de l’établissement préteur (dit « spread ») qui s’ajoute à la composante variable qui est calculée en référence à l’un des deux taux de référence suivants :
- Taux Euribor (ou Tibeur). C’est un taux de référence interbancaire dans la Zone Euro qui représente le taux de référence majoritairement choisi. Il s’agit de la moyenne des taux d’intérêt offerts sur le marché bancaire à une période donnée. Il est publié par la Banque Centrale Européenne (BCE) à partir de cotations fournies quotidiennement par des banques européennes.
- Taux directeur de la Banque Centrale Européenne. Il s’agit d’un taux déterminé directement par la BCE qui varie périodiquement.
Certaines banques offrent une sécurité en proposant des taux variables capés, c’est-à-dire qu’un seuil maximum est établi.
Nous avons demandé à John Busby (French Property Finance) de nous faire une mise à jour des typologies d’emprunts actuellement disponibles sur le marché français :
« Si vous décidez d’opter pour un emprunt français, vous pouvez vous attendre à obtenir un prêt jusqu’à 70% - 80% du prix du bien immobilier. Pour des emprunts d’un montant supérieur et pour les clients n’appartenant pas à l’Union Européenne ou aux pays de la Commonwealth, ou pour ceux qui cherchent des emprunts prévoyant le seul paiement des intérêts, 70% représente le pourcentage maximum du crédit (à savoir le rapport entre l’emprunt et la valeur du bien). Nombreux de nos clients recourent à un emprunt français pour financier leurs biens immobiliers en France car il s’agit d’un outil fiscal efficient qui minimise le risque de change et qui peut être adapté à leurs exigences. En ce moment, il est possible de trouver un emprunt sur 20 ans à 3,60% ou également une solution sur 15 ans à taux fixe de 4,30%, ou encore un taux variable de 2,3%. Par rapport à un achat en espèces, il s’agit d’un coût additionnel d’environ 1,25% lié aux coûts et aux frais de dossier de l’emprunt qui est plus que contrebalancé par l’épargne fiscale. Dans le cas d’un emprunt sur 20 ans à 4%, chaque 100.000€ empruntés comportent un coût d’environ 600€ par mois incluant les frais d’amortissement et 333€ des seuls intérêts.
Pour ceux qui désirent recourir à un emprunt pour raisons fiscales en réduisant le pourcentage de capitale propre afin d’éviter de payer l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune), ou pour ceux qui désirent une majeure flexibilité et/ou ne pas déclarer leur situation financière, les banques privées peuvent représenter la meilleure solution. En effet, elles proposent souvent un prêt couvert par un portefeuille d’obligations. Par exemple, vous pouvez choisir un emprunt d’un Million d’euro avec un spread à 1,5% sur le taux de référence, ou bien un emprunt à taux variable qui prévoie le seul paiement du taux d’intérêt, à condition d’apporter en garantie un portefeuille d’obligations d’une valeur de 1,2 Millions d’euro. »
Lisez ici pourquoi, selon Mélanie Bien, les clients qui achètent des propriétés de luxe se tournent toujours plus vers les banques privées.
Les Frais Annexes
Assurance Décès Invalidité
Elle est toujours exigée par les banques mais vous pouvez souscrire un contrat d’assurance auprès d’une compagnie, à condition que ce contrat propose les mêmes garanties que celles de la banque.
Coût : elle représente environ 0,4% du capital emprunté et ce taux double si vous empruntez à deux. Il se somme directement au taux de votre crédit.
Frais de Dossier
Ces frais varient d’une banque à l’autre, mais généralement ils se situent à 1% du montant du crédit. Pour les montants élevés, un plafond est instauré.
2. Les Frais de Notaire (ou Frais d’Acquisition)
Ils se déclinent en trois parties :
- Les taxes dues au Trésor Public
- Les honoraires du notaire
- Les débours, c’est-à-dire le remboursement des dépenses engagées par le notaire concernant votre acquisition comme l’extrait du cadastre, demande d’un certificat d’urbanisme au géomètre.
3. Frais Divers
Impôts locaux
Les impôts locaux, dont les montants varient d’une commune à l’autre, sont dus pour l’année entière par le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. Cependant, vous pouvez prévoir dans l’acte de vente le partage de la taxe foncière entre le vendeur et l’acquéreur en fonction de la date de cession.
Taxe Foncière (ou Impôt Foncier) & Taxe d’habitation
Tous les propriétaires d’un bien immobilier sont redevables de la taxe foncière qui dépend de la valeur du bien. La taxe foncière doit être payée, indépendamment du fait que la propriété constitue une résidence principale, secondaire et/ou qu’elle est mise en location.
De la même façon, vous devrez vous acquitter de la taxe d’habitation, un impôt local réclamé à tout contribuable dès lors qu’il a à sa disposition un logement meublé.
La taxe d’habitation tout comme la taxe foncière sont calculées à partir de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances (garage, emplacement de parking, cour). Les taux applicables sont ceux votés par les collectivités locales bénéficiaires.
Charges de copropriété
Les propriétaires d’appartements sont sujets au paiement de charges de copropriété versées au syndic de l’immeuble/résidence. Elles se composent de deux catégories : les charges générales, relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes (nettoyage, gardiennage, honoraires du syndic) et les charges spéciales, relatives à l’entretien des services collectifs comme ascenseur, chauffage central…
Avant de procéder à l’achat, il est utile de demander au syndic de l’immeuble à combien s’élèvent ces charges. Consultez aussi les procès-verbaux des dernières assemblées, qui prévoient peut-être des travaux à financer comme un ravalement.
Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)
Il s’agit d’une taxe progressive et à tranches que doivent payer les contribuables dont le patrimoine net imposable est supérieur à un seuil déterminé (1 300 000 euros en 2013). Pour la partie excédant ce seuil, le taux varie (de 0,5% à 1,5% en 2013).
Il est important de souligner que la valeur du patrimoine prise en compte dans le calcul de l’ISF n’est pas le prix d’achat du bien, mais sa valeur sur le marché au moment de la déclaration. Par ailleurs, la taxation diffère en fonction de la domiciliation du propriétaire. Ainsi, si vous êtes domicilié en France, le patrimoine comprend l’ensemble des propriétés, situées autant en France qu’à l’étranger ; si vous êtes en revanche domicilié à l’étranger, seuls les biens situés en France sont soumis à l’ISF.
L’évaluation du bien doit être la plus précise possible. Pour ce faire, le Fisc conseille trois méthodes pour ce calcul :
- Evaluation « par comparaison » : c’est la méthode conseillée par le Fisc. Pour ce faire, il est nécessaire de rechercher des biens immobiliers de même nature en prenant en considération le type de propriété, la position géographique, le moment précis, et toute autre caractéristique essentielle susceptible d’influencer le prix..
La « comparaison directe » prévoit de déduire le prix d’une propriété en se basant sur celui d’autres biens ayant les mêmes caractéristiques, ce qui implique de trouver des points de comparaison. La « comparaison indirecte » se base en revanche seulement sur la surface. - Evaluation « par le revenu » : elle s’impose lorsque le patrimoine est composé d’un ou plusieurs logements mis en location. Dans ce cas, il faut choisir un taux de capitalisation convenable.
- Evaluation « par la valeur antérieure » : Il s’agit d’en déterminer la valeur vénale présente, « en partant d’un prix exprimé, ou d’une évaluation attribuée (…) à l’occasion d’une mutation ou dans un acte juridique antérieur ». En d’autres termes, la valeur du marché de la propriété s’obtient en partant d’un prix relatif à une transaction passée de la même propriété.
Dans tous les cas, un conseiller financier pourra indiquer les cas pour lesquels le propriétaire est exonéré d’ISF et expliquer comment réduire les frais au maximum.
Pour plus d’informations, vous pouvez consulter le document rédigé à ce sujet par l’administration publique : http://www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptive_3034/fichedescriptive_3034.pdf.
Pour en savoir plus sur les investissements immobiliers, nous vous conseillons de lire notre article sur les stratégies d’investissement.
4. Frais de la Recherche Immobilière
Frais d’agence immobilière
En cas d’opération conclue par l’intermédiaire d’une agence immobilière, l’acquéreur devra payer des frais de commissions correspondant à ses honoraires tels qu’établis dans le contrat. Ce montant est librement fixé par l’agence, mais peut être négocié par les parties. L’important est qu’il soit clairement fixé avant toute procédure d’acquisition.
On situe généralement une commission aux alentours de 5% mais elle peut s’échelonner entre 4% et 7%. On trouve aussi des agences qui pratiquent les honoraires dégressifs : plus le bien est cher, moins le pourcentage est élevé.
Frais du chasseur immobilier
Le marché immobilier français est connu pour être particulièrement recherché et pour son grand nombre de négociations privées ; les chasseurs immobiliers sont souvent mandatés pour trouver les propriétés les plus exclusives pour le compte de l’acquéreur (à ce sujet nous avons récemment publié un article sur la valeur ajoutée des chasseurs immobiliers).
Dans la plupart des cas, les chasseurs immobiliers ont tendance à diviser les commissions avec les agences immobilières, de telle sorte que le recours à un chasseur immobilier n’entraîne aucun coût supplémentaire pour l’acquéreur. Mais on trouve également des chasseurs immobiliers qui exigent un supplément, notamment pour souligner leur indépendance ou leur capacité d’accéder à des propriétés uniques.
Sur ce point, Paris, qui traditionnellement jouit d’un marché plus liquide et compétitif, constitue l’une des rares exceptions ; ainsi, les chasseurs immobiliers prennent un supplément compris entre 1% et 2%.
Si un chasseur immobilier trouve une propriété qui n’est pas représentée par une agence immobilière, généralement il demande les frais d’intermédiation en leur totalité. Pour plus de détails, consultez notre guide à l’achat d‘une Propriété de Luxe à Paris et sur la Côte d’Azur – Partie 2.
Les propriétés les plus exclusives à Paris, sur la Côte d’Azur (Saint-Tropez, Cap Ferrat, Cap D’Antibes, Cannes, etc…), en Provence ou dans les Alpes françaises (Courchevel, Megève, Chamonix, Val d’Isère, etc…) sont sur www.teatrium.net. L’Equipe de Recherche Immobilière met en contact nos clients avec les chasseurs de propriétés de luxe les plus qualifiés en France et dans le reste de l’Europe.
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