Quiconque achète une propriété de luxe enEspagne devrait être conscient que la longue correction des prix immobiliers qui a démarré en 2008 et qui, selon les principaux indices, a vu à ce jour les valeurs moyennes en baisse de presque 40%, est toujours en cours. Les analystes pensent que le déclin des prix des propriétés de luxe et plus généralement de l’ensemble du marché immobilier ne finira pas avant 2014 et les prévisions sont encore sujettes aux changements, pas nécessairement dans le bon sens, vu que la crise économique actuelle perdure.
Certains marchés locaux s’en sont mieux sortis que d’autres
Il faut dire que certains des marchés locaux s’en sont mieux sortis que d’autres ; par exemple, fin 2012, les propriétés situées dans les quartiers résidentiels exclusifs et les centres historiques des principales villes telles que Barcelone et Madrid ont enregistré une baisse moyenne de 15% à 20%. Cependant, les volumes de transactions ont subi une baisse généralisée et très significative dans la mesure où le resserrement du crédit a été ressenti même par la tranche de population plus aisée, tandis que les acquéreurs internationaux ont adopté une approche plus prudente. Les propriétaires de propriété de luxe, à moins d’être obligés de vendre, attendent un moment plus propice et sont souvent peu enclin à vendre à moindre prix.
Ceux qui peuvent accéder à l’argent pour acheter auront la chance d’entrer sur le marché immobilier à un moment très favorable
En revanche, la contraction a été très pointue dans l’extrémité moyenne/basse de l’échelle des prix et dans les lieux de marché des résidences secondaires pour ces zones du Sud dans lesquelles ces 10-20 dernières années il y a eu un essor de la construction qui a attiré de nombreux acquéreurs locaux ou internationaux de résidences secondaires. Dans les cas les plus extrêmes, certaines propriétés de la tranche moyenne/élevée, situées dans ces zones, ont été vendues à un prix équivalent au tiers du prix d’origine ou du coût de développement.
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En regardant les choses du bon côté, entre fin 2012 et début 2013, la majeure partie de la correction aura déjà eu lieu (surtout en considérant que les propriétés sont vendues bien en dessous des prix demandés), et par conséquent ceux qui ont les ressources financières suffisantes pour acheter auront la chance d’entrer sur le marché immobilier à un moment propice et de faire ainsi un bon investissement, surtout en cas d’approche à moyen terme.
Choisir la localité
Le marché espagnol de l’immobilier de luxe offre une vaste gamme d’opportunités, donc avant de commencer à regarder les propriétés, il est bon de définir les caractéristiques de la localité, le type de propriété et la motivation de l’investissement.
Les acquéreurs internationaux achètent souvent des résidences secondaires dans des stations balnéaires, soit sur la côte de la péninsule, soit sur les îles les plus connues. Voici une liste des zones les plus importantes pour les acquéreurs Etrangers qui cherchent une résidence secondaire en Espagne :
- Localités au Sud de la Côte sur la Méditerranée ; d’Est en Ouest les “Costas” sont Costa Brava et Costa del Maresme qui sont situées au Nord de Barcelone, Costa Garraf (avec la fameuse Sitges) et Costa Dorada qui sont toutes deux au Sud de la Catalogne, et ensuite Costa del Azahar, Costa de Valencia, Costa Blanca (avec Benidorm, Altea et les alentours de Alicante parmi les localités les plus renommées), Costa Cálida, Costa de Almeria et Costa del Sol (avec Marbella, Málaga, Benahavis et Estepona).
- Parmi les îles espagnoles les plus renommées on peut citer Ibiza, Formentera, Majorque, Minorque, Ténérife, Grande Canarie et Lanzarote.
Parmi les villes espagnoles, Madrid et Barcelone représentent sans aucun doute les marchés les plus dynamiques et liquides et offrent une variété de propriétés haut de gamme : des appartements de luxe dans les centres historiques aux maisons et villas plus larges dans les quartiers résidentiels les plus prestigieux et les résidences protégées. Cependant, il existe de nombreuses autres villes qui ont une forte valeur historique et qui offrent un style de vie plus tranquille, telles que Bilbao, San Sebastián, Séville, Valence, Grenade, Malaga et Cordoue.
Le marché espagnol de l’immobilier de luxe offre une vaste gamme d’opportunités
Indépendamment de l’endroit où vous déciderez d’acheter, si vous prévoyez d’habiter dans la propriété au moins une partie de l’année (et non la louer), avant d’entamer le processus d’achat, il est recommandé de visiter la zone plusieurs fois afin de peser les pour et les contre, de regarder les types de propriétés disponibles et d’observer le style de vie et les traditions de chaque endroit.
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En plus de considérer les caractéristiques géographiques intrinsèques du lieu, vous devriez également vous poser les questions suivantes :
- Préfèreriez-vous acheter dans un lieu où il y d’autres Etrangers ?
- Vous sentez-vous à l’aise dans cet endroit ? Qui d’autre y vit ?
- Est-il facile d’accéder aux principaux aéroports ?
- Préfèreriez-vous un emplacement particulièrement privé ?
- Quels sont vos besoins en termes d’espace extérieur (jardin, piscine, garage, etc) ?
- Quel genre de services (restaurants, magasins, bars) sont dispensés dans cette zone ?
- Si vous avez des enfants, quelles installations et activités récréatives existe t-il ?
Commencer la recherche
Une fois définie la zone dans laquelle vous désirez acheter, il est bien plus facile de chercher la propriété idéale. Voici quelques suggestions que vous devriez prendre en considération au commencement de votre recherche :
Contactez plus d’un agent immobilier afin de visiter plus de propriétés disponibles dans la zone de votre choix
Commencez votre recherche en ligne : La majeure partie des propriétés de luxe sur le marché espagnol peuvent être trouvées sur Internet et sont vendues par l’intermédiaire d’agents immobiliers. Jetez un œil aux propriétés actuellement mises en vente par nos Partenaires de confiance sur www.teatrium.net.
Contactez plus d’une agence : Un certain pourcentage de propriétés sont traitées exclusivement par une agence, il est donc conseillé de contacter plus d’un agent immobilier afin de visiter plus de propriétés disponibles dans la zone de votre choix. Il est important de souligner que la commission de l’agence est entièrement payée par le vendeur. Te Atrium collabore uniquement avec les agents immobiliers les plus qualifiés en Espagne.
Choisissez un agent installé depuis longtemps qui ait une réputation à défendre
Chasseurs immobiliers : C’est justement parce que la commission est payée par le vendeur que l’agence agit entièrement pour le compte de celui-ci. Pour qui souhaite recevoir un support dans la recherche de la propriété désirée, il est possible de recourir à un chasseur immobilier. Un bon professionnel peut aider le client également dans les autres phases de l’acquisition, à partir de la programmation des visites jusqu’à la conclusion de l’affaire, en passant par la négociation du prix et les expertises techniques. Dans la majeure partie des cas, le recours à un chasseur immobilier ne comporte pas de coût additionnel puisqu’il tend à diviser les commissions sur la vente avec l’agence immobilière ; certains chasseurs immobiliers, pour s’assurer du sérieux de l’acquéreur, exigent une caution initiale qui est restituée en cas de réalisation de la vente. Te Atrium met en contact ses clients avec les meilleurs chasseurs immobiliers en Espagne.
Acheter en l’état futur d’achèvement :
Ces dernières années, de nombreux acquéreurs internationaux ont acheté leur propriété espagnole en l’état futur d’achèvement ; cependant, cette pratique peut se révéler plus risquée sur le marché actuel.
Les promoteurs Espagnols aiment vendre des propriétés en l’état futur d’achèvement dans la mesure où cela réduit leurs risques et leur permet de financer une partie du projet avec l’argent d’un autre. Les agents immobiliers aiment également le faire car les promoteurs leur versent souvent d’importantes commissions, variant de manière significative en fonction des régions, et un promoteur peut lui offrir plusieurs propriétés, ce qui réduit les frais. Malheureusement, les ventes en l’état futur d’achèvement facilitent également les agents à percevoir la commission bien avant que ne soit délivrée la propriété, laissant ainsi l’acquéreur entièrement exposé au risqué.
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Vous trouverez ci-dessous les principaux avantages et inconvénients d’un achat en l’état futur d’achèvement.
Avantages :
- Prix favorable : Il est courant pour les promoteurs d’encourager à l’achat d’une propriété en l’état futur d’achèvement en proposant aux acheteurs des réductions comprises entre 10% et 30% du prix actuel sur le marché pour une propriété similaire. La réduction vise à compenser le facteur risque pour les acquéreurs de propriétés en l’état futur d’achèvement (dans la mesure où il existe un risque dans toute situation dans laquelle vous payez pour des biens ou services en avance), afin de compenser le retard dans l’achèvement de la construction et de récompenser l’acquéreur comme premier investisseur dans la construction, en fournissant le capital nécessaire au financement du projet.
- Meilleure qualité : L’un des atouts de l’achat d’une propriété espagnole en l’état futur d’achèvement est la possibilité de posséder une maison construite avec les dernières technologies de pointe et les derniers matériaux. Afin d’éviter toute déception une fois la construction achevée, il est recommandé à l’acquéreur de comprendre et d’être à l’aise avec les spécifications proposées avant de prendre une décision. Il est raisonnable de s’attendre à une haute qualité pour une construction de luxe en l’état futur d’achèvement en Espagne depuis que les normes de construction se sont améliorées au fil des années et que des techniques et matériaux modernes sont devenus plus largement utilisés.
- Garanties : Les constructions neuves en Espagne ont l’avantage de posséder des garanties grâce aux lois conçues pour protéger le consommateur, en couvrant les défauts pour des périodes définies (dans certains cas jusqu’à 10 ans en fonction de la gravité). Le fait d’acheter en l’état futur d’achèvement ou dès que la construction sera achevée permet à l’acquéreur de tirer avantage de la garantie pour la période la plus longue.
Sur le marché actuel, le plus gros risque réside dans la solvabilité du promoteur immobilier
Inconvénients :
- L’un des principaux risques dans l’achat en l’état futur d’achèvement est de se retrouver avec une propriété qui ne corresponde pas aux plans ou aux spécifications pour lesquelles vous avez signé. Cela peut arriver pour 2 raisons : la première, parce que comprendre ce que signifie les plans et les spécifications peut être plus complexe qu’il n’en parait ; la deuxième, car le promoteur a promis une chose et en fournit une autre.
- A cause de la popularité de l’Espagne avec les promoteurs et les acquéreurs, il existe une disponibilité fortement décroissante des meilleures localités pour les constructions de luxe. Il peut arriver que, peu importe à quel point l’offre d’achat en l’état futur d’achèvement est alléchante, l’acquéreur puisse devoir faire certains compromis sur l’emplacement. Cela est vrai pour des zones qui ont été très développées jusqu’à présent mais cela est bien moins problématique dans d’autres endroits.
- Sur le marché actuel, le plus gros risque réside probablement dans la solvabilité du promoteur. Sachez qu’il existe une obligation légale pour les constructeurs engagés dans la construction et la vente de propriétés de fournir à l’acquéreur qui paye de manière échelonnée durant le processus de construction une police d’assurance ou une caution bancaire, protégeant les paiements de l’acquéreur contre le risque d’insolvabilité du constructeur avant l’achèvement du travail.
Malheureusement de nombreux constructeurs ont fait faillite ces dernières années, et même les mieux établis ont réduit leurs sites de construction jusqu’à ce que les choses s’améliorent. Dans tous les cas, si vous achetez en l’état futur d’achèvement, assurez-vous que le promoteur ait une police d’assurance et qu’il soit bien établi. Faites votre petite enquête et visitez d’autres sites exploités par le constructeur de votre choix afin de vérifier la qualité de son travail.
Si vous souhaitez en savoir plus sur le marché immobilier de luxe en Espagne, nous vous invitons à consulter régulièrement notre blog. Nous publierons prochainement d’autres informations sur l’achat d’une maison de luxe en Espagne. Vous pouvez trouver d’autres guides immobiliers et les meilleures propriétés en vente sur www.teatrium.net.
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