Malgré une légère baisse des prix en grande partie des localités plus renommées (en prenant en considération diverses sources, les chiffres parlent d’une moyenne de -5% à -10%) et une forte baisse des transactions immobilières au premier semestre 2012 (avec des pics supérieurs à 30%, en particulier pour le marché des résidences secondaires), l’Italie reste un des principaux marchés européens pour l’achat d’une propriété de luxe, grâce à l’incroyable beauté des lieux, au style de vie, au patrimoine culturel et artistique, ainsi qu’à ses conditions climatiques.
D’autre part, le marché immobilier italien pris dans son ensemble n’a pas pleinement évolué comme cela s’est produit en revanche dans d’autres pays industrialisés ; par conséquent il n’est pas facile de trouver des professionnels qualifiés durant toutes les phases du processus d’achat (ou de vente) d’un bien immobilier. En effet, face à une prolifération du nombre d’opérateurs directement impliqués dans la vente, dont certains, il faut le dire, sont des sujets improvisés avec une structure limitée, d’autres figures professionnelles, avant tout les experts et les chasseurs immobiliers, sont difficiles à trouver.
De plus, il s’agit d’un marché très peu transparent dans lequel est de vigueur une forte incertitude sur la détermination des prix des propriétés de luxe (qui sont, pour diverses raisons, ceux les plus durs à évaluer). Si jusqu’à encore quelques années les prix déclarés n’étaient pas fiables à cause d’une évasion fiscale significative, aujourd’hui, même si ce phénomène tend à diminuer, il est encore difficile d’accéder aux prix de vente effectifs des biens immobiliers, et il est pratiquement impossible de les relier aux principaux paramètres quantitatifs et qualitatifs (ex: exposition, luminosité, caractéristiques architectoniques du bâtiment, etc…) dont les prix en question dépendent.
Nous de Te Atrium avons décidé de présenter ce guide afin de réunir les principaux conseils pour qui veut acquérir une propriété de luxe en Italie. Le guide est divisé en plusieurs parties et se réfère au processus complet d’achat ; certaines suggestions s’appliquent spécifiquement à nos utilisateurs étrangers desquels nous recevons un nombre élevé de requêtes.
Choix de la localité
Avant de commencer à chercher les propriétés, il est opportun de définir les caractéristiques des localités où l’on désire acheter, vu que l’Italie offre un nombre incomparable de localités bien distinctes les unes des autres. Même la typologie d’un bien immobilier peut énormément changer à distance de quelques kilomètres. Il suffit de penser à la différence entre les espaces réduits et les maisons avec terrasse, construites sur plusieurs niveaux, de Portofino et du reste de la côte ligurienne, et les villas spacieuses tout près du littoral sablonneux de Forte dei Marmi et de la Versilia. Ou encore, en restant en Toscane, la différence de paysage entre les localités du Chianti ou de la Val d’Orcia et ceux des localités de la côte comme Castiglione della Pescaia ou l’Argentario. Des exemples il y en aurait bien évidemment beaucoup.
Généralement, la demande des étrangers qui achètent des propriétés en Italie s’adresse au marché des résidences secondaires, c’est-à-dire des achats liés à un certain “style de vie italien”. Il ne faut pas écarter la possibilité d’effectuer un pur investissement immobilier, surtout dans les prochaines années, quand en conséquence de la correction du marché et en raison d’un possible recours majeur à la location il sera possible d’obtenir des rendements supérieurs aux moyennes historiques (plutôt basses et d’environ 3% à 3,5% pour les propriétés de prestige italiennes). En tel cas, les principales places à prendre en considération seraient respectivement Milan et Rome qui présentent un marché plus dynamique et liquide (en ce sens qu’il est plus facile et rapide d’acheter / vendre) ainsi qu’un faible risque de l’investissement.
Crédit Photo: LianeM / Shutterstock
En nous focalisant majoritairement sur la demande de résidences secondaires, nous avons établi une liste des localités où les étrangers achètent le plus :
- Localités principales balnéaires comme Capri, Positano et la côte amalfitaine, les îles Éoliennes et les autres îles de la Sicile, l’Argentario, Forte dei Marmi, Portofino, Santa Margherita et les Cinque Terre, le Gargano, le Salento, Porto Cervo, Porto Rotondo et la Costa Smeralda.
- Centres historiques des villes d’art comme Rome, Florence et Venise, mais aussi les plus petites, surtout en Toscane et en Ombrie, parmi lesquelles Sienne, Arezzo, Pise, Lucques, San Gimignano, Pienza, Cortone, Pérouse, Spolète, Assise, Gubbio, Todi, Orvieto, ou également dans d’autres zones d’Italie
- Zones de campagne, avec de nouveau la Toscane (Maremme et Chianti) et l’Ombrie, mais également les Marches, la Vénétie, et plus succinctement les Abruzzes et le Piémont notamment dans les localités vitivinicoles
- Lacs, parmi lesquels principalement le Lac de Côme et celui de Garde ; suivent le Lac Majeur et les lacs du centre de l’Italie comme le Trasimène.
Une des qualités de l’Italie est qu’il existe une très forte concentration de localités de qualité ; par conséquent, chaque ville ou village se trouve à une courte distance en voiture d’une série d’autres localités renommées.
Dans tous les cas, avant d’entamer le processus d’achat, il sera bien entendu utile de se rendre au moins deux fois dans la zone afin de peser les pour et les contre, d’étudier la typologie des biens immobiliers et de profiter du style de vie et du folklore typique de chaque lieu. En Italie il existe de nombreuses beautés cachées et les découvrir fait partie du mode de vie des Italiens.
Outre les caractéristiques géographiques intrinsèques au lieu, voici certaines questions à se poser dans la phase du choix de la localité :
- Préférez-vous acheter dans un endroit où il y a beaucoup d’étrangers ou pas ?
- Vous sentez-vous à votre aise dans cette localité ? Qui d’autre y vit ?
- Avec quelle facilité vous rendez-vous des aéroports à cette localité ?
- Préférez-vous un endroit avec une vie privée plus marquée ou pas ?
- De combien d’espace externe (jardin, piscine, garage, etc… ) avez-vous besoin ?
- Quel type de services (restaurants, boutiques, bars/discothèques) sont offerts dans la zone ?
- Si vous avez des enfants, quelles structures récréatives et activités peuvent-ils faire avec ou sans vous ?
Rappelez-vous que si vous décidiez de vivre dans une zone plus éloignée vous devriez nécessairement améliorer votre niveau d’italien parce qu’en Italie la maîtrise des langues étrangères est encore assez limitée.
Le début du processus de recherche
Une fois identifiée la zone dans laquelle vous désirez acquérir, il sera plus facile de chercher la propriété souhaitée. Voici quelques suggestions à prendre en considération au début des recherches du bien immobilier :
1. Commencez votre recherche en ligne : La majorité des biens immobiliers de luxe qui se trouvent sur le marché peuvent être sur Internet et sont vendus par l’intermédiaire des agences immobilières. Par rapport à d’autres marchés, les commissions requises par les agences sont toutefois assez élevées; c’est pourquoi un pourcentage élevé de biens immobiliers est vendu directement par des particuliers sans recourir aux agences immobilières.
Vous pouvez consulter les offres sélectionnées par nos Partenaires qualifiés ou par des particuliers sur www.teatrium.net/fr.
2. Contactez plus d’une agence : Un certain pourcentage de biens immobiliers fait l’objet d’un mandat exclusif ; il est donc recommandé de se mettre en contact avec plus d’une agence afin de voir un nombre plus élevé de propriétés dans la zone choisie.
3. Négociations privées : Pour motif de vie privée ou de sécurité, certains biens immobiliers de luxe ne sont pas visibles en ligne. Certaines de ces négociations réservées sont gérées par des agences immobilières, tandis que d’autres sont confiées à des professionnels de divers types ou sont gérées directement par des particuliers. En moyenne cela concerne 30% à 40% des négociations ; le pourcentage augmente en fonction de la zone et du prix du bien immobilier. Au deuxième semestre 2012, Te Atrium inaugurera une plateforme entièrement dédiée aux transactions réservées. Inscrivez-vous sur notre site afin d’être parmi les premiers informés.
4. Sélectionnez les propriétés : En plus de montrer les propriétés plus exclusives visibles sur le marché, nous de Te Atrium pouvons compter sur un réseau inégalable de contacts dans toutes les localités où le portail est actif. Pour cette raison notre service de Recherche Immobilière peut sélectionner pour vous les meilleures propriétés et vous fournir des informations introuvables.
5. Pensez à l’idée d’engager un chasseur immobilier : Si vous vivez à l’étranger ou que vous êtes très occupé, il vous sera difficile de visiter toutes les propriétés et de rester en contact régulier avec les agents. Il conviendrait donc d’engager un chasseur immobilier, qui, en plus de vous faire gagner du temps, pourra également vous assister dans le processus d’évaluation et de négociation du bien immobilier. Si vous avez l’intention de suivre cette voie, nous vous conseillons de choisir celui qui possède une meilleure connaissance du marché local et avec lequel vous pensez avoir établi le meilleur rapport de confiance. Malheureusement ce n’est pas une mince affaire car les chasseurs immobiliers ne sont pas encore très diffusés en Italie et il y a peu de professionnels réellement qualifiés.