Activités Préliminaires
Le processus d’achat d’une propriété de luxe en Italie est plutôt structuré et est composé de différentes procédures bureaucratiques à accomplir. C’est pour cette raison et aussi pour éviter tout ennui le long du parcours que nous vous conseillons, avant même de commencer à visiter les propriétés, d’effectuer quelques activités préliminaires :
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1. Choix du notaire (“notaio”)
Le notaire exerce une profession libérale et est investi d’une mission d’autorité publique. Il a le rôle de garantir la validité des contrats (actes juridiques).
Le choix du notaire est totalement libre et dépend du choix des parties : toutefois, dans le domaine de la vente immobilière, le notaire est généralement choisi par l’acheteur car c’est ce dernier qui prend en charge l’intégralité des honoraires redevables au notaire, sauf en cas d’accord différent.
Comme nous le verrons par la suite, lors du processus de vente, l’acheteur est tenu de signer deux ou trois documents différents de valeur juridique; ainsi, une fois prise votre décision d’acheter une propriété, nous vous conseillons de choisir immédiatement votre notaire pour qu’il vous assiste le long de ce parcours.
Il est important de rappeler que même si le notaire ne peut se déplacer physiquement en dehors du territoire de compétence, il peut malgré tout exercer ses fonctions pour des propriétés situées partout sur le territoire italien. Par exemple, si vous souhaitez acheter un bien à Cortina ou sur le lac de Côme, vous pouvez engager un notaire siégé à Milan.
2. Choix du prêt immobilier (“mutuo”)
Même si de récentes dispositions législatives ont récemment décrété que toutes les banques pouvaient concéder des prêts hypothécaires tout en favorisant également l’allégement du processus de concession du prêt, ce choix reste une opération qui demande plusieurs semaines avant de pouvoir être complétée. Si vous désirez adhérer à un prêt pour financer l’acquisition de la propriété, il est conseillé de s’y prendre en temps et en heure. Une fois choisie la banque, le processus de versement du prêt est composé de ces différentes phases :
- Remplissage de la demande de prêt
- Avis de faisabilité livré par la banque (incluant la définition des mensualités du prêt)
- Présentation des documents pour compléter la demande de prêt
- Processus de délibération de la banque
- Signature de l’acte du prêt: cet acte doit être rédigé devant un notaire, autant pour pouvoir inscrire l’hypothèque sur le bien que pour donner à l’acte publique le « titre exécutoir» (en italien « titolo esecutivo ») sur le prêt; il est généralement effectué en même temps que l’acte notarié.
Généralement, le montant maximum finançable s’établit à 80% de la valeur de marché du bien immobilier objet de l’hypothèque. La limite de 80% de la valeur des biens hypothécaires ou du coût des opérations à exécuter peut être élevée jusqu’à 100% au cas où d’ultérieures garanties sont fournies.
Pour les montants plus élevés, et donc pour les propriétés de luxe, l’équipe de Te Atrium conseille de s’adresser aux banques offrant des services de private banking qui sont généralement beaucoup plus flexibles (et souvent rapides) dans la compréhension des exigences spécifiques de chaque client comme par exemple le choix d’un crédit mixte qui combine taux fixes et taux variables, aucune commission en cas de paiement anticipé (en totalité ou en partie) etc …
Visiter les propriétés
Un des motifs principaux qui fait perdre énormément de temps aux acheteurs est qu’ils ne sont pas vraiment concentrés sur ce qu’ils veulent, en particulier lorsqu’il s’agit de propriétés de prestige, dotés de plus d’espaces et de services accessoires.
Pour éviter de passer du temps à regarder les propriétés qui ne correspondent pas à vos critères, le premier pas est d’évaluer quelles sont les caractéristiques indispensables et quelles sont en revanche celles optionnelles. En plus des notions fondamentales comme l’emplacement précis de la propriété, l’échelle de prix, le nombre de chambre, les salles de bain, la présence d’ascenseur etc, il est nécessaire de prendre en considération au moins les points suivants :
- La condition de l’immeuble et/ou du bien même
- La vue panoramique et le risque d’éventuelles constructions qui pourraient de quel que manière que ce soit la gâcher
- Les nuisances sonores, la luminosité et l’orientation du bien par rapport à la lumière du soleil
- Le style architectural – autant à l’intérieur qu’à l’extérieur
- Les frais de copropriété et des services
- Les autres équipements comme le garage, piscine, salle de sport etc…
Même si la première propriété que vous visitez vous parait être celle faite pour vous, nous vous conseillons de visiter plusieurs biens (au moins une dizaine) avant de faire une offre pour avoir une idée plus précise des prix du marché dans la zone de votre intérêt. Cela vous permettra aussi, au cas où vous souhaiteriez mettre en œuvre une restructuration ou un changement de décoration du bien, de vous donner des idées et des sources d’inspiration . A ce propos, sur Te Atrium, vous pouvez trouver des projets exclusifs de biens résidentiels de prestige conçus par des architectes et des designers renommés.
Une fois trouvé le bien qui vous plait, assurez-vous d’en savoir le plus possible. Même s’il semble parfait à première vue, essayez de l’analyser sous tous les angles de vue. Il est préférable de tout écrire, surtout pendant les visites ; vous devriez faire comme les meilleurs chasseurs d’immobilier qui prennent des notes sur toutes les propriétés qu’ils visitent pour comparer les caractéristiques dans un deuxième temps et utiliser ces éléments au cours de la négociation.
Il est préférable d’effectuer au moins deux visites : visionnez la propriété à la lumière du jour et le soir ; s’il s’agit d’un bien situé en ville, allez-y pensant les heures de pointe, pour éviter de mauvaises surprises. Lorsque vous effectuez les visites,, contrôlez ce qui suit :
- Etat de conservation: isolation, chauffage, installation hydraulique et électrique. Ne vous limitez pas aux pièces principales, surtout si le bien est de grande dimension.
- Problèmes structuraux : à vérifier en particulier les problématiques les plus coûteuses et qui demandent du temps comme les fissures sur les plafonds, les problèmes de condensation et les moisissures. Prenez garde à la peinture nouvelle ou au papier peint qui pourraient cacher des problèmes sous-jacents.
L’aide d’un expert
Que ce soit pour les biens nouveaux ou récemment restructurés ou pour ceux pour lesquels des travaux de restructuration sont prévus, il est bon de se faire assister par un technicien pendant une des visites (un architecte, un ingénieur structure ou encore un géomètre de confiance) en vérifiant avec attention particulière la présence d’éventuelles fissures ou de tâches d’humidité. Un autre aspect à ne pas négliger se trouve dans les installations hydrauliques et électriques, qui si elles ne sont pas en règle peuvent faire facilement grimper les dépenses de restructuration et le temps nécessaire pour les mettre en œuvre. Votre attention doit également se porter sur les portes et les fenêtres, qui déterminent également le confort acoustique du bien et de la qualité de la prestation énergétique.
Depuis le 1er janvier 2012, il est en effet obligatoire d’indiquer le diagnostic de performance énergétique de la propriété, une donnée contenue dans le document de certification énergétique. L’autre certification obligatoire est celle relative à la sécurité des installations.
Les propriétés dans le neuf
A la différence d’autres pays, en Italie l’offre des propriétés de luxe dans le neuf est extrêmement réduite car dans des villes comme Rome ou Milan, ou encore plus dans les lieux de vacances les plus renommés, les projets de conversion ou de démolition/reconstruction d’immeubles sont plutôt rares. On peut aspirer plutôt a du « complètement restructuré », c’est-à-dire avec des installations entièrement nouvelles et des certifications de classe élevée. Autant pour le neuf que pour le complètement restructuré, les coûts initiaux sont plus élevés, avec une majoration moyenne du prix au mètre carré d’environ 20%.
Il est utile de rappeler que des projets d’architecture respectant le principe du développement durable, particulièrement appréciés par la clientèle internationale surtout en Europe du Nord, se répandent notamment dans le Trentin-Haut-Adige et dans les zones les plus prestigieuses de la Toscane.
Enfin, au cas où les propriétés neuves sont encore en construction, rappelons que le constructeur doit avoir contracter une caution bancaire appelée « fideiussione » à sa charge qui, en cas de dépôt de bilan de ce dernier, permet à l’acheteur de récupérer les sommes versées en guise d’acompte. La société est en outre tenue à délivrer une police d’assurance de la durée de dix ans contre les risques de défauts de construction.