Une fois trouvée la propriété de luxe en Italie que vous souhaitez acheter, la procédure d’acquisition prévoit deux ou trois moments fondamentaux que nous décrivons ci-dessous:
L’offre d’achat
Si l’acheteur s’est adressé à une agence, une fois repérée la propriété, il lui sera généralement demandé de soumettre une offre d’achat. Notez qu’il ne s’agit pas d’une étape absolument nécessaire, toutefois elle est souvent demandée par l’agence pour les finalités suivantes :
- Il protège le vendeur car elle témoigne du sérieux de l’acheteur qui s’engage à verser un montant à titre d’acompte, qui sera ensuite déduit du coût global de la propriété ;
- Il protège l’agence dont l’intérêt est à juste titre d’éviter que les deux parties puissent trouver des accords l’excluant du paiement des commissions.
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Ce moment représente le premier acte écrit d’une négociation d’achat, à travers laquelle la personne qui propose l’achat explicite son intention d’acheter une propriété bien identifiée aux conditions concordées ; dans ce cas, cette offre d’achat représente le moyen avec lequel les termes de l’acquisition sont fixés.
L’offre d’achat peut être de deux types : révocable ou irrévocable. La proposition révocable peut être révoquée par le sujet qui l’a signée jusqu’à ce qu’elle ne soit acceptée par l’autre partie ; à l’inverse, une proposition irrévocable ne prévoit pas la possibilité de révocation de la part de l’acheteur. Généralement, afin d’augmenter la probabilité que la transaction arrive à bon port, les agences proposent des offres irrévocables pour une certaine période de temps, toutefois l’acheteur n’est pas tenu de choisir ce type d’offre.
L’offre d’achat doit contenir les éléments essentiels du contrat, dont le prix offert, les conditions et les termes de paiement ; elle doit en outre prévoir le terme de validité avant lequel l’acheteur potentiel doit recevoir l’acceptation du vendeur. Sans réponse au-delà de ce terme, la proposition est considérée comme résolue et donc sans valeur, et l’argent éventuellement versé devra être restitué à l’acheteur potentiel.
En cas de proposition irrévocable, il est important de rappeler qu’il s’agit d’un engagement pris seulement par une partie, l’acquéreur, pour payer un certain prix pour la propriété. En d’autres termes, le vendeur n’a aucune obligation et a tout à fait la possibilité de vendre à d’autres personnes alors que l’acquéreur ,lui, a pris un engagement irrévocable pour la période spécifiée dans la proposition. L’acheteur est ainsi exposé au risque que l’agence et/ou le vendeur trouvent d’ultérieurs acheteurs potentiels et fassent signer différentes offres d’achat, déclenchant alors une enchère faisant monter les prix. Vu que l’acheteur s’engage à acheter un bien à un prix déterminé, il est absolument déconseillé de signer l’offre avant d’avoir effectué d’éventuels expertises et/ou vérifications techniques pouvant avoir un impact sur le prix offert pour la propriété. L’offre d’achat devient un engagement pour le vendeur au moment où, toujours par inscrit et de manière irrévocable, il appose sa signature en guise d’acceptation. Il est important de souligner que l’accord manifesté par les parties au moment de l’acceptation peut donner lieu à la création d’un compromis de vente seulement dans les cas où l’acte contient tous les éléments du contrat définitif. Dans les autres cas, elle constitue une simple explicitation des éléments de contrat et, ne garantissant pas la conclusion d’une affaire, elle ne prévoit pas le paiement de la commission à l’agence.
En plus d’avoir défini le prix à offrir pour le bien, avant de signer toute proposition, il est essentiel de vérifier au moins les point suivants :
- Vérifier que la présence ou l’absence d’éventuelles contraintes ou hypothèques ait été explicitée.
- S’assurer que le formulaire de l’offre d’achat contienne l’identification de l’agent immobilier et les données de son inscription au rôle ;
- Etablissez au nom du vendeur -et non de l’agent immobilier- l’offre et l’éventuel chèque ; si possible, il est conseillé d’utiliser un chèque non transférable qui restera en dépôt jusqu’au compromis de vente. La loi prévoit qu’ à la communication de l’effective acceptation, ce dépôt devienne une caution.
- Indiquez la date d’échéance de la proposition avant laquelle doit parvenir l’acceptation du vendeur ; cette date doit être suffisamment rapprochée (pas plus de 30 jours) pour éviter que le vendeur change d’idée ou trouve d’autres acquéreurs disposés à offrir un prix plus élevé ;
- Au cas où vous souhaitez adhérer à un prêt immobilier, indiquez que la date de compromis soit d’au moins 30 jours après l’acceptation de la proposition pour permettre de mener à bien le processus de financement ;
- En cas de demande de prêt, insérez la clause « offre valable sous réserve de l’acceptation du prêt », en spécifiant le montant du prêt en objet ;
- Etablissez sous forme écrite le montant total de la commission à reconnaitre à l’agent immobilier ; ce montant ne devra être payé qu’après la signature du compromis ( cf ci-dessous).
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Les deux typologies de dépôts de garantie
En Italie, il existe une différence notoire entre les deux possibles typologies de caution : « penitenziale » et « confirmatoria ». Dans le cas de dépôt « penitenziale », il est plus simple de dissoudre le promesse de vente. En effet, si le vendeur est défaillant, il sera tenu de restituer le double de ce qu’il a reçu ; si en revanche c’est l’acheteur à être défaillant, le vendeur pourra retenir la somme versée à titre de caution. Les choses sont différentes pour la caution « confirmatoria », même avec un montant minimum versé à titre de caution « confirmatoria », une des parties peut contraindre l’autre à contracter.
Le Compromis de Vente (“contratto preliminare” ou “compromesso”)
Le compromis de vente représente le contrat avec lequel l’actuel propriétaire d’une propriété et le futur acquéreur de celle-ci s’accordent pour stipuler avant une certaine date et à certaines conditions un contrat définitif (l’acte de vente, en italien, le « rogito ») ayant pour objet le transfert de propriété du bien. Le but du contrat est celui de donner aux deux parties le temps utile pour organiser l’opération définitive.
Dans le cas de négociations entre particuliers (pour lesquelles en général on ne passe pas par l’offre de l’achat) ou si ce n’est pas prévu dans l’offre d’achat, la signature du compromis de vente s’accompagne d’un versement d’une caution « confirmatoria ». Il n’existe pas de règles préétablies pour le montant du dépôt de garantie, qui est librement convenu entre les parties. Il est toutefois important que le montant soit « convenable » , ainsi, il varie généralement entre 10% et 50% de la somme globale.
Dans le compromis, tous les termes convenus doivent être indiqués, c’est-à-dire le prix, les modalités et les temps de paiement, l’identification et les caractéristiques du bien, la date avant laquelle l’acte de vente doit être stipulé. Le vendeur doit en tous les cas garantir que la propriété soit en règle au niveau de la documentation cadastrale et d’urbanisme.
Le compromis est donc un document d’importance fondamentale, auquel il faut accorder toute son attention, car une fois signé, il contraint les parties à respecter les obligations concordées ; ainsi, comme indiqué dans la section précédente, il est opportun que le notaire de l’acheteur fasse les études nécessaires sur le bien en question et en particulier qu’il vérifie si le vendeur est effectivement le propriétaire du bien, si sont inscrites sur le bien des hypothèques, des avis de saisie, des séquestres ou toute autre disposition de la sorte. Après avoir mené ces études, le professionnel de confiance devra rédiger des clauses suspensives en mesure de garantir le plus possible les intérêts des deux parties. Une fois signé le compromis, rien ne peut être modifié sauf en cas d’accord écrit entre les deux parties. Le compromis est une obligation réciproque mais il ne transmet pas la propriété du bien, qui reste toujours au nom du vendeur jusqu’à la stipulation de l’acte de vente.
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Sans vouloir être exhaustif dans notre analyse, nous suggérons les vérifications suivantes :
- Identification exacte de la propriété, y compris ses équipements et ses annexes;
- Avoir possession d’une copie de la documentation relative au cadastre et à l’urbanisme
- Identités exactes des parties avec une attention particulière sur le régime patrimonial des contractants mariés ;
- Typologie de caution choisie (en général la « confirmatoria ») ;
- Indication exacte du prix de vente et ses modalités de paiement, acompte, versements et avec le montant généralement prévu lors de l’acte de vente ;
- Clause relative à la remise de la propriété ;
- Clauses relatives aux garanties du point de vue des augmentations de coûts comme par exemple les hypothèques et d’autres contraintes (avec une description spécifique des augmentations à effacer) ;
- Clause de certification d’urbanisme (le vendeur doit fournir le certificat d’urbanisme et/ou le permis de construire, le certificat de conformité et d’éventuelles demandes de régularisation « condono edilizio » (il s’agit d’une amnistie accordée aux personnes ayant édifié des bâtiments sans permis de construire) ;
- Preuve de la part du vendeur que le bien a été déclaré dans sa dernière déclaration des revenus ;
- Remise de la part du vendeur d’une copie de l’éventuel contrat de location, du règlement de la copropriété avec le relatif tableau des charges ;
- Certification énergétique et de sécurité des équipements.
L’Acte de Vente (“Rogito”)
Le passage de propriété des biens immobiliers du vendeur à l’acheteur intervient avec la stipulation de l’acte de vente, qui est un acte publique de forme écrite et rédigé par le Notaire selon les formalités prévues par la loi. Le Notaire aura au préalable vérifier la propriété légitime de la propriété et l’existence ou non d’hypothèques et de tout autre contrainte pouvant entraver le bon déroulement de l’achat du bien.
L’acte de vente est normalement précédé par le compromis, mais il peut aussi constituer le seul acte formel prévu par les contractants. Sur le contrat définitif de vente, les accords déjà souscrits dans le compromis sont de nouveau mentionnés, avec les nécessaires intégrations. Il est indispensable que l’acte de vente contienne les éléments suivants :
- état civil du vendeur
- état civil de l’acheteur
- données relatives à la provenance du bien
- Données sur la situation cadastrale du bien
- Description de la propriété et des éventuels accessoires associés
- Indication du prix
- Indication des limites avec les autres biens
- Accords sur la remise de la propriété et la succession des charges actives et passives, au cas où celles-ci ne sont pas effectuées en même temps que l’acte notarié.
Le notaire remet aux contractants une copie de l’acte sur le point d’être stipulé et en fait une lecture intégrale avant la signature; il est important d’interrompre la lecture au cas où certaines parties de l’acte de vente sont incompréhensibles ou si elles méritent des éclaircissements. Si vous êtes étranger ou ne parlez pas couramment la langue italienne, nous vous conseillons de demander à votre notaire de vous envoyer le texte de l’acte de vente au préalable, afin de le lire et éventuellement de le faire traduire avant l’acte.
Après la lecture, intervient le moment de la signature des actes et, sauf accords différents, au versement du prix concordé.
Il est utile de rappeler que l’acte de vente peut être rédigé par les parties sous seing privé, et donc sans l’aide du Notaire, qui aura dans un second temps le devoir et la responsabilité d’authentifier les signatures, sans vérifier le contenu de l’acte ; cette opportunité est toutefois absolument déconseillée et presque jamais adoptée, étant donné la complexité des lois qui régissent l’immobilier. Pour que la vente soit opposable aux tiers, le notaire devra ensuite inscrire l’acte de vente auprès de l’ « agenzia delle entrate » et le transcrire dans le fichier immobilier.
Enfin le vendeur, pour respecter la loi antiterrorisme, et ce dans les 48 heures après la remise de la propriété à l’acheteur, devra en donner la communication à la préfecture (ou à la mairie selon les cas).
A ce stade, la propriété de prestige choisie sera enfin à vous, et à moins que vous n’ayez l’intention de la restructurer, vous pourrez commencer à profiter des qualités de votre nouveau bien immobilier.
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