Le dynamisme du marché immobilier de prestige de la Côte d’Azur est pour beaucoup imputable aux acquéreurs étrangers. La région est d’ailleurs historiquement liée à la communauté étrangère et notamment à l’aristocratie britannique à la fin du 18e siècle, avant de devenir populaire auprès de la classe noble européenne. Cette période voit la naissance de splendides villas et bâtisses construites dans le style Belle Epoque, typologie d’architecture toujours très appréciée de nos jours. Pour celui qui recherche une propriété dans la zone, le choix est vaste : des villas et appartements contemporains, aux mas et biens de style Napoléon III ou provençal, en passant par d’autres typologies comme les manoirs et les hôtels particuliers.
Si les Britanniques, mais aussi les Américains, les Italiens et d’autres Européens (de la Suisse et des pays nordiques), ont pendant longtemps été les acteurs traditionnels de ce développement de luxe, à l’heure actuelle, la Côte d’Azur attire une clientèle internationale de plus en plus différente, particulièrement provenant de la Russie, des pays de l’Est et du Moyen-Orient, surtout pour la fourchette de prix la plus élevée, à savoir au-delà des 10 millions d’euro, clientèle qui a récemment acheté un certain nombre de propriétés symboles de la zone telles que des châteaux, des propriétés viticoles et des grands hôtels.
Bien que l’impact des nouveaux impôts instaurés par le Président Hollande doive encore se refléter complètement sur le marché, il est apparu, dans un sondage que nous avons conduit en Novembre 2012 auprès des agents immobiliers de la zone opérant dans le secteur du luxe, que les prix moyens des propriétés ont chuté d’environ 10% en 2012, avec des pics de 20% dans les zones Ouest et Est de la Côte d’Azur ; les propriétés évaluées entre 1 million et 5 millions d’Euro sont celles qui ont conservé un intérêt majeur. Dans de nombreux cas, les prix requis n’ont pas subi de variation mais on a pu noter une volonté accrue de négocier des réductions significatives.
Avant de commencer la recherche d’une propriété de prestige sur la Côte d’Azur, il est important de définir clairement le type de propriété et le type de localité préférés, car il existe un vaste choix. Outre les villes les plus connues (et coûteuses) comme St Tropez, Cannes, Mougins, Cap Ferrat, Cap D’Antibes, Monaco et Saint Paul de Vence, il est opportun de rappeler que la Côte d’Azur présente un grand nombre de localités (lisez ici notre article sur les bijoux cachés de la Côte d’Azur), peut-être moins renommées, mais pas pour autant moins intéressantes, surtout pour qui est intéressé à prendre en considération une propriété plus distante de la Côte.
Ci-dessous nous avons analysé les pour et les contre entre les trois choix les plus populaires auprès des acquéreurs de biens immobiliers de prestige, tout en étant bien différents l’un de l’autre : les pieds dans l’eau, les propriétés avec vue panoramique et les appartements en centre ville.
- Villa “pieds dans l’eau” sur la Côte d’Azur; Crédit Photo: Marie Claire Maison
Les pieds dans l’eau : des villas de grand luxe
La plupart des propriétés offrant un accès direct à la mer sont situées sur un Cap : Cap Martin, Cap d’Ail, Cap Ferrat ou encore Cap d’Antibes ; d’autres propriétés remarquables sont toutefois disponibles entre Golfe Juan et Cannes, sans oublier le département du Var. Ces villas, principalement de style Belle Epoque ou ultra contemporaine, ont souvent un accès direct à la mer et des mouillages privés.
Une des localités les plus renommées est sans doute Saint-Jean-Cap-Ferrat. Cette petite presqu’île de 282 ha et de 2100 habitants, à seulement 10 mn de Nice et de Monaco, arbore quelque 500 luxueuses villas et compte une fréquentation très élitiste. Outre son cadre naturel idyllique et tranquille, le prestige de l’adresse et sa proximité de Monaco, véritable pôle d’affaires et de divertissements, sont de véritables atouts pour les acquéreurs étrangers, intéressés à détenir une valeur-refuge à moyen et long terme. Le marché de Saint-Jean-Cap-Ferrat est par ailleurs régit par des règles particulières : de nombreuses transactions y sont ultra confidentielles, et les opérations s’opèrent donc entre initiés et parfois via des sociétés et excluent toute communication massive.
D’autres zones sont particulièrement prisées pour d’exclusives villas de luxe en bord de mer, citons notamment le domaine réservé des Parcs de Saint-Tropez qui en comptent une centaine. La péninsule antiboise quant à elle dispose de la célèbre baie des milliardaires, qui offre certaines des plus belles villas de la Côte d’Azur, toutefois, la part des produits à la vente restant faible, la demande est supérieure à l’offre. On peut trouver néanmoins quelques villas possédant un accès direct à la mer au Cap d’Antibes.
Les propriétés avec vue panoramique
Pour les amateurs de vues plongeantes féériques sur la Méditerranée, Cannes fait souvent office de référence grâce à ses trois collines. Le quartier Cannes Californie, notamment, est particulièrement coté grâce à ses immeubles de standing et ses villas prestigieuses offrant une vue panoramique sur la baie de Cannes et les îles de Lérins, le tout dans un très bel écrin de verdure. Cannes Croix-des-Garde est un autre quartier apprécié grâce à ses belles propriétés de luxe profitant d’un très beau panorama, avec en prime le parc naturel du même nom à proximité.
Mais d’autres villes offrent des biens immobiliers dominant la Grande Bleue, notamment les villages perchés de Ramatuelle et de Gassin, aux portes de Saint-Tropez, qui charment pour la beauté de la campagne varoise et pour son art de vivre à la française apporté par les petits commerces de bouche et à leurs marchés traditionnels.
Les propriétés situées dans la zone autour du charmant village de Mougins, où le temps semble s’être arrêté, jouissent de vues panoramiques d’une incroyable beauté sur la campagne environnante et sur la mer.
Saint-Paul de Vence et La Colle-sur-Loup offrent diverses alternatives, en particulier dans la zone des Hauts de Saint-Paul (en centre ville) qui accueille environ une centaine de propriétés de prestige immergées dans la jolie campagne française.
- Villa de prestige sur la Côte d’Azur; Crédit Photo: Architectural Digest
Les appartements de luxe en centre ville
La typologie des appartements varient beaucoup d’une ville à l’autre : un appartement au dernier étage avec terrasse à Monte-Carlo est difficilement comparable à un appartement dans les ruelles du centre historique de Saint-Tropez. Ainsi il vous convient de choisir et visiter la ville/ le village qui reflète votre style de vie ou qui corresponde à ce que vous recherchez en vous installant sur la Côte d’Azur. Par exemple, un adepte de la vie mondaine choisira une ville comme Cannes ou Monaco, tandis que les amoureux de la nature et du calme choisiront une commune telle que Mougins ou Ramatuelle. Les différentes facettes de la Côte d’Azur permettent de trouver facilement la localité qui vous enthousiasmera le plus.
Avant de vous engager dans l’acquisition d’un appartement en ville, pesez bien les pour et les contre (ci-dessous en voici la liste principale).
Les avantages :
- Utilisation limitée de la voiture. Rappelez-vous que la Côte est particulièrement bouchonnée pendant les mois estivaux, ne pas prendre l’auto pourrait vous éviter bien des énervements…
- Possibilité de suivre facilement et presque en direct des événements de prestige tels que le festival de Cannes ou le GP de Monaco.
- Etre proche des ports de plaisance des villes comme Antibes ou Saint-Tropez, avec possibilité de mouillage pour votre barque.
- Profitez de la ville à 100%. Que ce soient les mondanités des villes comme Cannes ou Nice ou le charme et l’authenticité des petits villages de la Côte, vous vivez tous les plaisir de la ville à portée de main.
…et les inconvénients :
- Durant la haute saison, le bruit et la circulation peuvent être fastidieux, surtout dans les centres les plus grands et les plus encombrés.
- Il peut être difficile de trouver des propriétés de grandes dimensions en centre ville et les espaces extérieurs seront probablement réduits.
- Intimité difficile à trouver comparée à une propriété pieds dans l’eau ou entourée de verdure.
- Cela est difficile et prend du temps d’apporter des modifications structurelles aux propriétés à cause de contraintes administratives ou urbanistiques.
Vous avez des suggestions sur comment et où acquérir une propriété de prestige sur la Côte d’Azur ? Vous pouvez partager des informations sur les tendances actuelles du marché de l’immobilier local ? Partagez votre expérience en ajoutant un commentaire à cet article.
Retrouvez également les conseils de Jez Moore, chasseur de bien immobilier spécialisé sur la Côte d’Azur dans notre post 10 conseils pour acheter une propriété de luxe sur la Côte d’Azur.
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