Les acheteurs clairvoyants ont toujours pris en considération aussi bien des facteurs macroéconomiques (comme les niveaux de l’ensemble des revenus, la croissance démographique, les taux d’intérêt et les niveaux d’investissements directs), que des facteurs microéconomiques (tels que l’amélioration d’une certaine rue ou d’un quartier, le potentiel de rénovation d’une propriété ou d’un immeuble, la situation démographique des acheteurs du quartier, les taux locaux de capitalisation de même que les conditions du vendeur), avant de procéder à un investissement immobilier.
Le secteur immobilier étant par nature local, les facteurs microéconomiques ont eu généralement plus d’influence sur le retour d’un certain investissement. En d’autres termes, même dans une économie en difficulté ou dans une ville difficile, quelqu’un pourrait se faire une fortune en achetant la bonne propriété dans un quartier en fort développement ou en la rénovant de manière à pouvoir la vendre à un prix supérieur à celui du marché. Après tout, la plupart des millionnaires qui ont fait fortune avec l’immobilier ont réussi grâce à une meilleure connaissance des zones locales dans lesquelles ils ont investi, associée à un logique du monde des affaires et une bonne habilité à négocier.
Cependant, lire les tendances macroéconomiques n’a jamais été aussi important que sur les marchés immobiliers Européens actuels, à un moment où les écarts entre les taux d’intérêt et la liquidité des banques locales se sont accentués, où les gouvernements à court d’argent visent les propriétaires fortunés afin de récolter des impôts supplémentaires et où les économies fragilisées échouent à ranimer la demande interne. Par exemple, dans un monde toujours plus globalisé, les localités (et les opérateurs immobiliers respectifs) qui réussissent à attirer les acheteurs internationaux sont capables de mettre en pratique une formidable stratégie de couverture (ou diversification du risque).
Les perspectives du marché pour les propriétés les plus exclusives au monde semblent être plutôt négatives à cause de la crise de la dette souveraine en Europe, de la santé de l’économie mondiale et des mesures gouvernementales de règlementation du marché adoptées sur les marchés asiatiques ; plus tôt cette année, un rapport de Knight Frank a montré que le prix moyen des propriétés de luxe dans 23 des villes mondiales les plus importantes a chuté pour la première fois depuis 2009 de 0.4 % au cours des quatre premiers mois de l’année 2012, reflétant ainsi le ralentissement de la demande. Tandis que la baisse du marché immobilier en Grèce, en Espagne et au Portugal, qui a commencé juste après le début de la crise financière, a empiré à cause de l’intense crise de la dette souveraine, plus récemment d’autres pays ont rejoint le groupe. Cette année, une étude publiée par Nomisma a révélé que même les localités italiennes les plus résistantes telles que Rome et Milan ont été le témoin d’un déclin des prix des propriétés de luxe, tandis que le temps moyen pour vendre une propriété a pratiquement doublé par rapport à 2010, atteignant le chiffre considérable de 14 mois. Le marché italien des maisons de vacances a commencé à chuter bien avant, en 2011, et a déjà enregistré un déclin de 10% à 20% par rapport aux valeurs maximales. Dans certaines localités, la plupart de la demande provient désormais de riches acheteurs internationaux.
De l’autre coté des Alpes, la situation ne semble pas beaucoup plus prometteuse, surtout après l’arrivée de François Hollande dont l’effroyable hausse des impôts aura incontestablement un effet préjudiciable sur les localités qui comptent plus fortement sur les acquéreurs locaux. Un rapport de Savills a récemment démontré qu’à Paris les prix ont chuté de 3.4% durant la première moitié de l’année 2012 en raison d’une demande plus faible, et affirme que “une autre baisse semble inévitable”. Les propositions de Hollande incluent une augmentation des impôts sur le revenu locatif de 20% à 35.5%, avec effet rétroactif depuis début 2012, et une hausse de l’impôt sur les gains en capital de 19% à 34.5%. Pendant ce temps, ceux qui possèdent des propriétés et d’autres biens en France, d’une valeur supérieure à €1.3 millions, devront faire face à des impôts annuels en hausse significative.
Seulement jusqu’à fin 2011, la capitale française avait enregistré une des plus fortes croissances parmi les villes Européennes, grâce à un afflux de riches acheteurs internationaux qui considéraient Paris comme l’un des marchés refuges pour les investissements internationaux à l’instar de Londres.
Le cas de Londres est un exemple clair de comment les investisseurs qui prévoyaient le “vol vers la sécurité” ont pu effectuer des investissements immobiliers très rentables sans connaitre les derniers plans de réaménagement de la capitale ni parier sur les quartiers en fort développement. Cela pourrait se résumer par l’adoption d’une stratégie très simple : investir dans les propriétés centrales de premier choix. En effet, tandis que les quartiers centraux de Londres devraient connaître une croissance quasiment nulle cette année, ils ont enregistré une hausse incroyable de 51% depuis 2009.
Crédit Photo: macumazahn / Shutterstock
Faussant la tendance, d’autres localités Européennes ont affiché une hausse des prix considérable sur l’ensemble du marché de l’immobilier en raison des tendances macroéconomiques positives. En Suisse par exemple, avec des taux d’intérêt proches de zéro et l’action de la Banque Centrale Suisse visant à empêcher l’appréciation du Franc Suisse, la demande nationale pour les prêts hypothécaires est montée en flèche, provoquant ainsi une forte hausse des prix immobiliers, bien que très récemment certains sous-marchés aient montré des signes d’un possible ralentissement. Selon le dernier rapport de stabilité financière de la Banque Nationale Suisse, le volume des prêts hypothécaires des banques axées sur le marché intérieur à augmenté en moyenne de 6.5 % en 2011, tandis qu’un cinquième des nouveaux prêts hypothécaires pour les propriétés résidentielles occupées par le propriétaire ont connu un rapport prêt-valeur de plus de 80%. De même, les investisseurs ont récemment afflué sur le marché immobilier Allemand, attirés par une régulière hausse des prix des propriétés, de faibles taux des prêts hypothécaires et une perspective macroéconomique stable. Dans un article publié par CNBC (Consumer News and Business Channel), Helge Scheunemann, Responsable de Recherche chez Jones Lang LaSalle Germany, affirme que “la hausse des prix que nous constatons actuellement est principalement due à la situation économique stable en Allemagne et à un taux de chômage décroissant, de même qu’à un manque d’offre de propriétés de qualité”. “La demande plus élevée est liée à la situation économique globale. Nous avons de faibles taux d’intérêt et moins d’alternatives pour les investisseurs institutionnels.”
En conclusion, alors que les facteurs microéconomiques restent la clé pour évaluer la valeur d’une propriété et sa potentielle augmentation (Te Atrium publie régulièrement des guides sur l’immobilier dans divers pays – consultez ici le guide sur Londres ), dans un monde globalisé et sophistiqué en constante évolution les facteurs macroéconomiques devraient tenir un rôle majeur, particulièrement pour les propriétés situées à l’extrémité supérieure de la fourchette des prix.
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