Dans notre dernier billet d’invité, Melanie Bien nous explique pourquoi les emprunteurs fortunés se tournent vers les banques privées pour leurs demandes de prêt.
Penser que les personnes riches n’ont pas besoin de prêt est une idée reçue. Même si vous étiez en mesure d’acheter une propriété de £2 million et plus en liquide, pourquoi le voudriez-vous ? Avec des taux d’intérêt à Londres historiquement au plus bas pendant ces derniers trois ans et demi, s’il y a un bon moment pour emprunter, c’est celui-ci.
Crédit Photo: Patrick Wang/ Shutterstock
Avec des taux d’intérêt à Londres historiquement au plus bas pendant ces derniers trois ans et demi, s’il y a un bon moment pour emprunter, c’est celui-ci.
Emprunter permet à votre budget de se développer, vous permettant d’acheter une plus grande propriété. De nombreux acheteurs étrangers préfèrent également emprunter que de transférer de l’argent depuis l’étranger, avec les risques de change et de coûts qui lui sont associés. Il n’est pas sensé d’amener tout cet argent au Royaume-Uni, surtout si vous ne comptez pas y rester de manière permanente.
Le facteur taxe est également à prendre en considération. Depuis avril, un nombre croissant d’acheteurs fortunés achètent une propriété en leur propre nom pour éviter d’acquérir via une structure et payer le droit de timbre à hauteur de 15%. Mais si ces derniers ont acheté en liquide par l’intermédiaire d’une structure, les conseillers financiers suggèrent qu’ils empruntent autant que possible pour en faire un achat fiscalement avantageux, en particulier pour atténuer les droits de succession.
Les grands établissement de crédit ont diminué le volume de prêts accordés.
Malgré cela, alors qu’il y a de bons arguments pour emprunter, depuis la récession la pratique est devenue notoirement plus difficile. Les grands établissement de crédit ont diminué le volume de prêts accordés. Ils ont réduit le ratio maximum dettes sur fonds propres, restreint les prêts in fine, et dans de nombreux cas, ils n’accorderont plus de prêt supérieur à £500 000. Toute personne achetant une propriété résidentielle de luxe à Londres risque de ne pas trouver de réponse à leurs besoins avec les principaux établissements.
Et pourtant, il y a toujours des options de financement disponibles. Notamment les banques privées sont la réponse pour la plupart des emprunteurs fortunés gagnant au moins £250 000 l’année et souhaitant emprunter £1M ou plus. En effet, les banques privées n’ont pas vraiment réduit le montant du prêt et elles ont saisi l’opportunité de récupérer des affaires de qualité qui n’ont pas trouvé satisfaction autre part. Demande de souscription à l’ancienne, produits sur mesure pour chaque personne et versement rapide et efficace pour respecter les dates limites les plus courtes font que les banques privées sont le choix parfait pour de nombreux particuliers fortunés.
Même si vous êtes déjà en relation avec une banque privée, cela pourrait ne pas s’avérer le bon choix pour financer un achat de propriété.
Au même titre que les grandes banques privées les plus connues comme Coutts, il y a aussi de nombreuses banques privées petites, de niche, de gestion familiale qui sont relativement inconnues, ainsi, prendre contact avec eux peut s’avérer compliqué. Même si vous avez déjà en relation avec une banque privée, cela pourrait s’avérer ne pas être le bon choix pour financer un achat de propriété. Il est ainsi essentiel d’utiliser un courtier spécialiste et indépendant qui comprenne ce marché et a d’excellents contact avec les banques privées. Ils sauront quelle banque est la mieux adaptée à vos besoins et vous aideront à négocier les termes.
Il n’y a pas de tableaux des meilleures taux de prêt immobilier publiés pour les banques privées ; en effet, certains, comme Handlesbanken, n’établissent même pas de critères standards. Certaines, comme Coutts et Barclays Wealth, ont des tableaux publiés sur leurs sites web mais les autres font des taux et des commissions sur mesure pour le particulier.
Cela dépendra beaucoup de sa volonté à vous avoir comme client : les plus désirables se verront proposer certains des taux les plus compétitifs disponibles sur le marché. Par exemple, il est possible d’emprunter jusqu’à £1.5m à 2.95 % pendant cinq ans si vous avez un dépôt à hauteur de 40 %. Si vous préférez la flexibilité d’un taux variable, jusqu’à £3m peuvent être empruntés avec un tracker indexé à 1.99 % au-dessus du taux base bancaire pendant cinq ans, donnant un tarif à 2.49 %. Pour les personnes demandant des prêts de plus de £10m, les taux disponibles se situent à partir de 1.6 % au-dessus du Libor (taux interbancaire offert à Londres), apportant un tarif d’environ 2.12 %. Les frais sont négociés au cas par cas.
Comme vous pouvez le constater, les banques privées ne sont pas nécessairement plus chères que leurs principales équivalentes. Elles offriront les conditions les moins chères car elles souhaitent développer un rapport avec l’emprunteur, qui a aussi trait à l’investissement. Il est bien connu que l’année dernière les banques privées ont renforcé leurs critères requis concernant les actifs gérés. Ces derniers diffèrent d’un prêteur à un autre : certains demandent aux emprunteurs d’engager au moins 20 % du montant du prêt en actif avec leur équipe d’investissement. Ces critères diffèrent d’une banque à une autre, et certaines ne demandent pas cette pratique, ainsi cela ne doit pas nécessairement vous dissuader.
Un des gros avantages des banques privées se trouve dans le fait qu’elles comprennent les flux de trésorerie complexes
Un des gros avantages des banques privées se trouve dans le fait qu’elles comprennent les flux de trésorerie complexes, comme les bonus, les salaires au rendement, les bénéfices non distribués et le revenu issu d’un paradis fiscal. Contrairement aux principaux établissements prêteurs, elles acceptent souvent de prêter sur la base d’intérêt uniquement, et sont disposées à trouver un accord moins conventionnel ; par exemple si vous achetez une propriété avec un short lease dans le centre de Londres, vous pourriez prendre en considération le prêt par une banque privée.
Concernant les 12 ou 18 mois prochains, il est peu probable que les banques principales réduisent leurs critères, en particulier sur les prêts avec les seuls taux d’intérêt; en fait, il est possible qu’elles deviennent encore plus strictes, en retirant des facilités ou en refusant de les renégocier. Concernant les banques privées, leur appétit pour les prêts, les marges, les ratios dettes sur fonds propres et les frais ne devrait pas changer.
Melanie Bien est directrice et fondatrice de Bien Media, un cabinet-conseil en RP spécialisé dans les prêts immobiliers et les propriétés. Précédemment journaliste pendant dix ans, elle a travaillé pour différents titres nationaux comme The Times et The Independent. Elle est l’auteur de quatre livres sur l’immobilier, notamment Louez Votre Propriété pour les Nuls, et elle fait partie des 25 personnes les plus influentes dans l’industrie de l’immobilier britannique selon le Daily Telegraph.
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