Dans une période où les Gouvernements centraux européens augmentent les impôts sur les investissements immobiliers (plus récemment en France , et précédemment, toujours au cours de l’année 2012, en Italie, au Royaume-Uni et dans d’autres pays), cela semble illogique de parler de stratégie d’investissement. Néanmoins, même si les coûts des transactions sont aujourd’hui plus élevés que jamais et auront une incidence négative sur les volume des échanges et sur les prix, il est encore possible d’effectuer des investissements avantageux et d’éventuellement obtenir un bonus supérieur si et quand les impôts sur les biens immobiliers seront plus favorables
Cet article a pour but de présenter les stratégies d’investissement les plus classiques pour les acheteurs d’immobilier de luxe.
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Les investisseurs dans l’immobilier de luxe résidentiel peuvent toujours choisir entre deux stratégies d’investissement différentes : la Préservation de la Richesse ou la Production de la Richesse.
L’approche de la préservation de la richesse se focalise sur l’achat de la meilleure propriété sur la meilleure rue ou simplement d’une bonne propriété dans un quartier prestigieux. Cette stratégie est très en vogue depuis le début de la dernière crise financière en 2008, suite à laquelle les acheteurs particuliers ont commencé un investissement « refuge » en réponse à l’instabilité politique et économique du monde, portant les marchés de prestige de villes comme Londres ou Paris vers le haut. Même dans les marchés qui ont assisté à une nette baisse des prix des propriétés de qualité moyenne comme en Espagne ou au Portugal, les zones de prestige des principales villes comme Barcelone, Madrid ou Lisbonne s’en sont tirées bien mieux en comparaison.
A condition que les propriétés soient achetées à la valeur du marché, ce qui ne doit jamais être pris pour acquis, les stratégies de préservation de la richesse présentent un profil caractérisé par un faible risque et un faible retour. Ces propriétés sont situées dans des zones avec une offre nouvelle réduite voire négligeable et une demande stable qui est souvent constituée d’acheteurs internationaux. Même si cette stratégie est plus conservatrice et donc en moyenne moins lucrative, acheter avec une longueur d’avance peut récompenser les investisseurs immobiliers avec des retours exceptionnels consultez l’article sur la montée de la valeur des propriétés dans le centre de Londres.
De l’autre côté, les stratégies de production de richesse sont préférées par les acheteurs recherchant un investissement plus sophistiqué et risqué dans une zone avec un potentiel de croissance, pour obtenir une hausse des rendements et du capital plus élevée. Souvent, avec les prix des zones prisées devenant encore plus chères, la demande d’achat immobilier « déborde » sur les zones environnantes, faisant monter la valeur des propriétés (lisez les conseils des chasseurs d’immobilier de Londres sur les endroits où investir). D’autres facteurs peuvent avoir un impact sur les prix des propriétés comme de nouvelles écoles, des meilleurs transports et infrastructures ou encore des boutiques et des restaurants tendance.
Les investisseurs choisissant la stratégie de la production de la richesse achètent souvent des objets plus petits, qui sont plus faciles à louer, et adoptent des mesures pour le rendre fiscalement avantageux. Comme déjà mentionné, les stratégies de production de richesse présentent un profil caractérisé par un risque plus élevé et un retour attendu plus élevé (cf le graphique ci-dessous) et ont souvent un effet de levier (cf notre article de blog sur le financement des banques privées)
Comment gagner de l’argent avec l’immobilier de luxe
Concernant les investissements immobiliers directs, il y a trois moyens simples de gagner de l’argent :
- Achat à bas prix
- Rénovation
- Vente à prix élevé
L’achat à bas prix se vérifie lorsqu’une propriété est achetée significativement en dessous de sa valeur de marché. Cela se produit souvent lorsque le vendeur a besoin d’argent rapidement et est disposé à accepter une offre plus basse. Dans d’autres cas, cela peut se vérifier lorsque le propriétaire n’a pas ou ne veut pas dépenser de l’argent pour maintenant le bien ou décide de la vendre à un moment particulièrement peu avantageux. Ou encore, le vendeur peut avoir été convaincu par les talents de négociation de l’acheteur, ou ne pas être conscient de la valeur de la propriété dans la zone où elle se situe et vendre trop bas ; c’est le cas lorsque la valeur des propriétés a fortement augmenté en peu de temps. Le cas contraire est néanmoins plus fréquent, car le vendeur est généralement plus familier avec la zone et la propriété en question que l’acheteur.
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Dans le cas de la Rénovation, la propriété est achetée selon sa valeur de marché actuelle mais elle dispose d’un potentiel non exploitée. Après l’achat, le propriétaire peut augmenter sa valeur avec différents moyens en changeant le zonage ou le plan de niveau pour rénover la propriété ou choisir un nouveau design pouvant apparaitre attrayant pour les acheteurs (consultez notre portefeuille de propriétés haut de gamme sublimées par de grands designers ici). Un autre moyen efficace réside dans la valorisation immobilière, soit la « home staging » qui est devenue ces dernières années de plus en plus sophistiquée. L’home staging est le fait de préparer une propriété privée à la vente en la rendant plus attrayante aux yeux du plus grand nombre de potentiels acheteurs, afin de la vendre plus rapidement et pour plus chère.
Si le propriétaire a l’intention de vendre juste après la rénovation, la plus-value doit être conséquente pour compenser les coûts de la transaction (pour acheter et vendre la propriété) et pour atteindre un profit global. Autrement, le propriétaire peut décider de louer la propriété et de la vendre plus tard.
Avec la stratégie de la vente à prix élevé, l’acheteur suppose que la valeur de marché de la propriété montera dans le futur. Il s’agit probablement de la stratégie la plus risquée car elle dépend entièrement des événements futurs.
La stratégie de la vente à prix élevé dépend généralement de ce que l’on appelle la « compression du taux de capitalisation ». Le taux de capitalisation est le rapport existant entre le revenu net de la propriété et sa valeur vénale. En d’autres termes, c’est le retour sur investissement sur les capitaux investis que vous percevriez si vous possédiez la propriété sans dette. En regardant les tendances historiques, on peut remarquer que les taux de capitalisation ne sont pas toujours stables ; au contraire, ils ont tendance à fluctuer.
Taux de capitalisation de la Transaction (Moyenne)* - Tous types d’investisseurs
(Mensuel Jan 2001 - Fév 2009)
* Fait référence au marché immobilier résidentiel des Etats-Unis
Pendant une période de compression du taux de capitalisation, la valeur des propriétés augmente comparée à la valeur locative correspondante car la demande pour ces propriétés excède l’offre. Les investisseurs devrait toujours considérer que même s’ils sont souvent informés des tendances de taux de capitalisation régionaux et nationaux, il est nécessaire de regarder les tendances à un niveau local afin de faire un investissement judicieux. En effet, les taux de capitalisation peuvent évoluer différemment de quartier en quartier.
Périodes de la propriété
Il y a deux catégories de périodes de la propriété : le Long terme et le Court Terme.
Le Long Terme signifie que vous possédez la propriété pendant quelques années et généralement la louer pendant ce temps, dans le but de faire des plus-values et/ou des rendements. Dans ce cas, il peut être opportun d’effectuer des travaux de restructuration, soit immédiatement après l’achat, soit avant de vendre, en fonction des conditions de la propriété et de la demande du marché.
Le Court Terme est plus opportuniste et prévoit la vente de la propriété dès que l’opération sera avantageuse, après l’avoir achetée puis éventuellement rénovée ; parfois même avant d’avoir complété l’achat.
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