Mise à jour sur le Marché
Ces trois dernières années, la demande de sureté de la part de ceux préoccupés par les risques géopolitiques ont continué à soutenir les prix des propriétés de Londres, pendant que l’écart des prix des propriétés dans les quartiers centraux de Londres et le reste du Royaume-Uni s’est creusé nettement ; l’attractivité constante de Londres vu comme un atout et le centre financier international était également un facteur important de l’intérêt sans faille à l’étranger. Avec la zone euro traversant une crise derrière l’autre, l’incertitude au niveau politique et économique dans le monde entier ne semble pas se dissiper de si tôt.
Toutefois, d’autres facteurs peut provoquer un ralentissement du marché de l’immobilier de luxe à Londres, comme l’impact des dures mesures du gouvernement sur le droit de timbre et la valeur de la livre sterling par rapport à l’euro (+12% depuis Juillet 2011) ; d’autres pensent que le boom des prix constaté ces 5 dernières années n’est pas durable sur le long terme et le marché de l’immobilier de luxe se placera dans un niveau de croissance plus durable.
Dans notre dernier post, 4 chasseurs d’immobiliers (Jeremy McGivern, Henry Sherwood, Fraser Dyer et Hend Maktari) donnent leur opinion sur le marché de l’immobilier de luxe à Londres.
Regard sur l’avenir
Jeremy: La frénésie constatée au début de l’année concernant l’achat de propriétés en plein centre de Londres s’est dissipée. Ce qui ne veut pas dire que les bonnes propriétés ne se vendent pas à prix élevés. Toutefois, lors des trois premiers mois de l’année l’achat était inconsidéré, maintenant les acheteurs immobiliers sont plus circonspects et sélectifs, ainsi, les propriétés de qualité moyenne ou surestimées restent sur le marché. Il est probable que le reste de l’année continue à connaitre une baisse du nombre de transactions et une légère variation des prix, les attentes des acheteurs et des vendeurs pouvant diverger.
Henry: Cependant les niveaux de transaction et des prix restent toujours considérables et la croissance se situe à un niveau plus durable. La croissance globale pour l’année 2012 dans le centre ville de Londres est prévue autour de 4%, comparée au 14.1% en 2011, mais les prix sont toujours situés à 13% au dessus du précédent point culminant de mars 2008. Les opinions divergent, expliquant que c’est le résultat direct de la pénurie de logement due à différents facteurs ou que c’est le résultat de la récession économique et du bouleversement de la zone euro. Tout le monde est d’accord en revanche que l’incertitude concernant la future taxe sur les biens de plus de £2M n’a pas aidé et on constate d’ailleurs une baisse de 23% sur les ventes de biens entre £2M et £10 M.
Hend: Nous pensons que les acheteurs internationaux soucieux de protéger leur fortune continueront à être intéressés par l’attractivité unique de Londres. Un bon exemple se trouve dans la récente et forte croissance de requêtes de la part de Français fortunés, cherchant autant à fuir la perspective de la crise de l’euro que les prévisions de la lourde augmentation de l’impôt sur la fortune voulue par le nouveau président François Hollande.
Comment les changements de taxes de cette année ont-ils influé sur le marché immobilier de luxe de Londres ?
Hend: Pour tous les articles dans les medias dédiés à l’impact des taxes plus élevées sur l’immobilier de prestige de Londres – et particulièrement celles concernant les achats d’étrangers fortunés en ‘enveloppes’ de taxe – il y a pour le moment peu d’évidence que ces mesures aient un impact sur les demandes de propriétés. Il est encore trop tôt pour dire quel est l’impact de la Mansion Tax et du nouveau régime des impôts sur les plus-values.
Fraser: Nous commençons seulement maintenant à mesurer le vrai impact de l’augmentation de la taxe du droit de timbre imposée George Osbourne en automne ; et malgré ces circonstances moins attrayantes, les investissements dans le centre de Londres semblent bien se tenir.
Pouvez-vous partager avec nos lecteurs une de vos meilleures suggestions ou une stratégie d’investissement dans ce marché ?
Jeremy: La clé dans ce marché et de rester patient et sélectif: concentrez-vous sur les meilleures propriétés dans les meilleurs quartiers et effectuez votre due diligence, assurez-vous que vous visitez toutes les propriétés disponibles à travers les agents et les négociations privées. Assurez-vous d’avoir une idée claire sur les prix du marché et ne soyez pas dupé par le vendeur ou l’agent immobilier utilisant seulement une ou deux propriétés comparables pour justifier leurs prix.
Hend : Les prix peuvent fluctuer de manière significative d’un quartier à un autre, d’un étage à un autre, ou d’un côté de la rue à l’autre, il est donc vital que les acheteurs recueillent des conseils avant d’acheter et qu’ils utilisent les services d’un chasseur immobilier bien établi et avec une solide réputation pour être assistés lors du processus. Nous recherchons des affaires avec un fort rendement et une potentielle augmentation du capital sur le long terme.
Fraser: Nous avons récemment conseillé à un grand nombre d’investisseurs concentrés sur le long terme de rechercher au-delà des quartiers les plus prestigieux et d’investir sur des propriétés au rendement plus élevé, un peu plus loin. Ce conseil est basé sur l’opinion largement répandu que les marchés les plus luxueux atteignent peu à peu un plateau et nous pensons qu’il est vital que nos investisseurs considèrent d’autres zones qui devraient prendre plus de valeur comme Brook Green, Ladbroke Grove, Paddington et Camden.
Henry: Avec un potentiel de centaines de propriétés, vous devez connaitre votre budget (m2/foot), rendements et leviers de croissance afin d’agir rapidement sur la bonne propriété. Sinon, ayez tout simplement confiance en votre chasseur immobilier … C’est pour cela que vous les payez !