Chiunque acquisti una casa di prestigio in Spagna, deve essere consapevole che la lunga correzione dei prezzi degli immobili, iniziata nel 2008 e che secondo gli indici principali ha visto i valori medi calare di circa il 40%, è ancora in corso. Gli analisti prevedono che il mercato preso nel suo complesso non registrerà una ripresa prima del 2014 e le previsioni sono ancora soggette a possibili revisioni, non necessariamente in senso positivo, visto il perdurare dell’attuale crisi economica.
Alcuni mercati locali hanno tenuto meglio di altri
Bisogna dire che alcuni mercati locali hanno performato meglio di altri; ad esempio alla fine del 2012, le proprietà situate nei quartieri residenziali più esclusivi e nei centri storici delle città principali come Barcellona e Madrid, hanno registrato una caduta dei prezzi inferiore e mediamente compresa tra il 15% ed il 20% dal picco di mercato. Tuttavia il volume delle transazioni ha subito una discesa più significativa poichè da un lato la fascia più abbiente della popolazione ha risentito della stretta creditizia e dall’altro gli acquirenti stranieri hanno adottato un approccio più prudente. I proprietari degli immobili di lusso, a meno di essere obbligati a vendere, hanno deciso di attendere un momento più proprizio piuttosto che abbassare il prezzo di vendita.
Chi ha credito disponibile può entrare nel mercato in un momento piuttosto favorevole
D’altra parte, la contrazione è stata molto accentuata nella fascia medio-bassa e nel mercato delle seconde case, specialmente in quelle località del Sud che nei lustri precedenti alla crisi avevano registrato un boom delle costruzioni tale da attirare numerosi acquirenti internazionali. Nei casi più estremi, alcuni immobili di fascia medio-alta, situati in queste aree, sono stati venduti ad un terzo del prezzo inizialmente richiesto o del costo di costruzione.
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Guardando il lato positivo della situazione, all’inizio del 2013 si stima che gran parte della correzione abbia già avuto luogo (soprattutto considerando che gli immobili sono venduti ad un prezzo più basso di quello inizialmente richiesto) e di conseguenza chi ha la possibilità di farlo può entrare nel mercato in un momento piuttosto favorevole e potrà fare un buon investimento, soprattutto se in un ottica di medio lungo termine.
Scegliere la località
Il mercato immobiliare di lusso in Spagna offre una vasta gamma di opzioni, per cui prima di iniziare la ricerca, è bene definire le caratteristiche della località, la tipologia di immobile e la motivazione dell’investimento.
Molti acquirenti internazionali comprano le proprie seconde case nelle località situate sulla costa della penisola o nelle isole più conosciute. Di seguito abbiamo elencato le località più rinomate della Spagna:
- Zona costiera mediterranea: da Est ad Ovest le “coste” sono rispettivamente la Costa Brava, la Costa Maresme (entrambe a nord di Barcellona), la Costa Garraf (dove si trova la famosa Sitges) e la Costa Dorada (sempre in Catalogna ma a Sud di Barcellona), e quindi Costa del Azahar, Costa di Valencia, Costa Blanca (che include Benidorm, Altea e i dintorni di Alicante tra le sue località più rinomate), Costa Cálida, Costa di Almeria e Costa del Sol (con Marbella, Málaga, Benahavis ed Estepona).
- Tra le isole più conosciute citiamo Ibiza, Formentera, Maiorca, Minorca, Ténérife, Gran Canaria e Lanzarote.
Tra le città, Madrid e Barcellona rappresentano senza dubbio i mercati più dinamici e liquidi e presentano una varietà di proprietà di alta gamma: dagli appartamenti di lusso nel centro storico, alle case e alle ville di dimensioni maggiori nei quartieri residenziali più prestigiosi. Diverse altre città hanno una forte storia e offrono uno stile di vita più tranquillo, tra le quali Bilbao, San Sebastian, Siviglia, Valencia, Granada, Malaga e Cordoba.
Indipendentemente da dove decidiate di acquistare, se prevedete di abitare nel vostro immobile per almeno parte dell’anno (ovvero non affittarlo per lunghi periodi), prima di iniziare il processo di acquisto vi consigliamo di visitare più volte la zona che preferite al fine di pesare i pro e i contro, verificare la tipologia di immobili disponibili e osservare lo stile di vita e le tradizioni del luogo.
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Oltre a considerare le caratteristiche geografiche intrinseche dei luoghi, dovreste ugualmente dare risposta alle domande seguenti:
- Preferite acquistare in un luogo dove abitano anche altri stranieri?
- Vi sentite a vostro agio? Chi altro vive nella zona?
- È facile raggiungere la zona dai principali aeroporti / vie di comunicazione?
- Preferite una zona che vi consente di avere una buona privacy?
- Che bisogni avete in termini di spazio (giardino, piscina, garage, etc…)?
- Che genere di servizi (ristoranti, bar, negozi) volete avere in prossimità della vostra abitazione?
- Se avete bambini, di che tipo di servizi e attività necessitate?
Cominciare la ricerca
Una volta circoscritta la zona nella quale desiderate acquistare, è ben più facile cercare la propria proprietà ideale. Ecco qualche suggerimento da prendere in considerazione all’inizio della ricerca:
“Contattate più di un agente immobiliare al fine di visitare il maggior numero di immobili che corrispondono alle vostre caratteristiche”
Cominciate la vostra ricerca online: La maggior parte degli immobili di lusso sul mercato può essere trovata tramite internet ed è venduta tramite agenti immobiliari. www.teatrium.net espone alcuni tra i migliori immobili di lusso attualmente in vendita in Spagna.
Contattate più di un’agenzia: Una certa percentuale di immobili sono trattati in esclusiva da una sola agenzia per cui è consigliabile contattare più di un agente immobiliare al fine di visitare il maggior numero di immobili che corrispondono alle vostre caratteristiche. È bene ricordare che la commissione dell’agenzia è pagata interamente dalla parte venditrice. Te Atrium collabora unicamente con gli agenti immobiliari più qualificati in Spagna.
Procacciatori immobiliari:Proprio perchè la commissione è pagata dal venditore, l’agenzia agisce interamente per suo conto. Qualora si desideri ricevere un supporto maggiore nella ricerca dell’immobile desiderato, è possibile avvalersi di un procacciatore immobiliare. Un buon professionista, può aiutare il cliente anche durante le altre fasi dell’acquisizione, a partire dalla programmazione delle visite e fino alla conclusione della trattativa, passando per la negoziazione del prezzo e le verifiche tecniche. In gran parte dei casi il procacciatore non comporta costi aggiuntivi poichè tende a dividere le commissioni di vendita con l’agenzia immobiliare; diversi procacciatori, per assicurarsi della serietà dell’acquirente, richiedono un deposito iniziale che viene rimborsato in caso di acquisto. Te Atrium mette in contatto i propri clienti con i migliori procacciatori immobiliari in Spagna.
Gli immobili in stato di futuro completamento:
Negli anni precedenti alla crisi, in Spagna numerosi acquirenti internazionali hanno acquistato la propria proprietà di prestigio in stato di futuro completamento; tuttavia questa pratica può rivelarsi più rischiosa nel mercato attuale. Si tratta di un contratto attraverso il quale il venditore trasferisce immediatamente all’acquirente i suoi diritti sul suolo così come la proprietà delle costruzioni esistenti; le opere costruite cadranno in proprietà dell’acquirente man mano che saranno eseguite, l’acquirente è tenuto a pagarne il prezzo proporzionalmente all’avanzamento dei lavori; il venditore conserva la direzione (e la responsabilità) dei lavori fino alla consegna definitiva.
I costruttori spagnoli preferiscono vendere in stato di futuro completamento per ridurre i propri rischi e finanziare una parte dei propri progetti con il denaro ricevuto. Anche gli agenti immobiliari gradiscono questa soluzione perchè ricevono spesso delle commissioni elevate dai costruttori ed un solo costruttore può portargli più immobili. D’altro canto questo tipo di vendita fa si che gli agenti ricevano la commissione molto prima che l’immobile sia consegnato al cliente, lasciandolo interamente esposto a questo rischio.
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Abbiamo elencato in basso i principali vantaggi e svantaggi di un acquisto in stato di futuro completamento.
Vantaggi:
- Prezzo favorevole: I costruttori generalmente incoraggiano l’acquisto di un immobile in stato di futuro completamento proponendo un prezzo scontato all’acquisto, compreso tra il 10% ed il 30% del prezzo di un immobile equivalente. Questo sconto considera il rischio del cliente di acquistare una proprietà non ancora esistente, il posticipo della consegna e il fatto che il costruttore può utilizzare quel denaro per finanziare altre attività.
- Migliore qualità: Le case di nuova costruzione, soprattutto quelle di pregio, sono costruite secondo le ultime tecnologie e fanno uso dei materiali più avanzati. Tuttavia al fine di evitare delusioni alla consegna, è consigliabile comprendere al meglio le specifiche di costruzione prima dell’acquisto.
- Garanzie: Le nuove costruzioni in Spagna offrono garanzie intese a difendere il consumatore da difetti di fabbricazione per un periodo di tempo definito (fino a 10 anni nei casi più gravi). Acquistando in stato di futuro completamento si usufruisce del periodo di garanzia più lungo possibile.
Nel mercato attuale, il rischio più grande risiede nella solvibilità del costruttore
Svantaggi:
- Uno dei principali rischi dell’acquisto di una casa in stato di futuro completamento è rappresentato dal potersi ritrovare un immobile non conforme al progetto e/o alle specifiche che sono state condivise. Ciò può accadere perchè comprendere un progetto e le sue specifiche può essere più complesso di quanto non sembri o anche perchè il costruttore ha realizzato qualcosa di diverso da quanto aveva promesso.
- Esiste una disponibilità decrescente di luoghi dove costruire nuovi immobili di prestigio per cui sempre più spesso per poter acquistare tali immobili è necessario fare un compromesso sulla località dell’immobile stesso. Ciò è particolamente vero nelle aree che sono state più sviluppate negli anni passati.
- Nel mercato attuale il più grosso rischio risiede nella solvibilità del costruttore. È importante sapere che per mitigare tale pericolo, entro l’inizio della commercializzazione del progetto, tutti i costruttori devono sottoscrivere una polizza assicurativa o un deposito bancario per proteggere i propri clienti dal rischio di insolvenza della società.
Purtroppo negli ultimi anni numerose società di costruzione e sviluppo immobiliare hanno chiuso i battenti ed anche quelle di maggiore successo hanno dovuto ridurre significativamente il volume delle costruzioni almeno fino a quando la situazione generale non migliorerà. In ogni caso se si acquista una proprietà in stato di futuro completamento è necessario assicurarsi che la società responsabile del progetto abbia una polizza assicurativa adeguata e sia affidabile. Ad esempio potrebbe essere utile fare un sopralluogo in altre unità abitative precedentemente costruite e commercializzate per verificare la qualità del lavoro.
Se vuole saperne di più sul mercato immobiliare di lusso in Spagna, la invitiamo a consultare regolarmente il nostro blog. Prossimamente pubblicheremo altre informazioni utili per l’acquisto di un immobile di lusso nella penisola iberica. Potrà trovare altre guide immobiliari e le migliori proprietà in vendita su www.teatrium.net.
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